REIT

Alvaro G.
11.03.2024, 15:30
7 min

¿En qué consisten los REIT?

¿Qué es un REIT?

El sector inmobiliario ha sido históricamente una piedra angular de las estrategias de inversión sólidas, ofreciendo no solo una fuente de ingresos pasivos a través del alquiler, sino también la posibilidad de apreciación del capital a largo plazo. Sin embargo, la inversión directa en propiedades inmobiliarias puede ser inaccesible para muchos, debido a las altas barreras de entrada, como el significativo desembolso inicial de capital y los desafíos en la gestión de propiedades. Los REIT se presentan como una solución innovadora porque permiten a los inversores a participar en el mercado de una manera más accesible.

En este artículo, exploraremos en profundidad qué es exactamente un REIT, cómo funcionan estos fideicomisos de inversión inmobiliaria y su particular operatividad dentro del marco legal y financiero de España. Además, desglosaremos las oportunidades únicas que los REIT ofrecen a los inversores, tanto novatos como expertos, y cómo pueden formar parte de una estrategia de inversión equilibrada y rentable.

¿Qué es un REIT?

Un REIT, o Real Estate Investment Trust (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces), es una empresa que posee, opera o financia propiedades generadoras de ingresos. El propósito principal de un REIT es ofrecer a los inversores de todos los tamaños una forma eficiente de acceder a los rendimientos del sector inmobiliario, combinando el potencial de ingreso por alquileres con el crecimiento a largo plazo del valor de las propiedades. Los REIT se diseñaron para democratizar la inversión en bienes raíces, permitiendo que aquellos con capital limitado también pudieran participar en el mercado inmobiliario.

Breve historia y origen de los REIT

Los REIT tienen su origen en Estados Unidos en 1960, cuando el Congreso Estadounidense introdujo esta estructura de inversión para permitir que los inversores individuales pudieran invertir en grandes proyectos inmobiliarios de forma similar a como se invierte en acciones. Desde entonces, el concepto de REIT se ha expandido globalmente, adaptándose a las regulaciones y mercados locales en más de 30 países, incluyendo España, donde son conocidos como SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario).

¿Cómo funcionan los REIT y cuáles son sus características?

Los REIT adquieren y gestionan una variedad de propiedades inmobiliarias, como oficinas, apartamentos, centros comerciales, hospitales o almacenes. Para calificar como REIT, una empresa debe cumplir con ciertos criterios fiscales y operativos, incluyendo invertir al menos el 75% de su total de activos en bienes raíces, obtener al menos el 75% de sus ingresos de rentas o intereses sobre financiamiento inmobiliario, y distribuir al menos el 90% de su ingreso imponible a los accionistas en forma de dividendos cada año.

De este modo, las principales características de los REIT son:

  • Distribución de dividendos: La obligación de distribuir la mayoría de sus ingresos imponibles asegura un flujo constante de dividendos para los inversores, haciéndolos atractivos para aquellos que buscan ingresos regulares.
  • Ventajas fiscales: Al distribuir la mayor parte de sus ingresos, los REIT suelen disfrutar de un tratamiento fiscal favorable, evitando el pago de impuestos corporativos en muchos países. En España, las SOCIMIs tienen un régimen fiscal especial con exenciones en el Impuesto sobre Sociedades, bajo ciertas condiciones.
  • Accesibilidad y liquidez: Al cotizar en bolsas de valores, los REIT ofrecen a los inversores la posibilidad de comprar y vender acciones fácilmente. Es similar a las acciones de cualquier otra empresa pública. Esto proporciona liquidez y hace que la inversión en bienes raíces sea más accesible para el inversor promedio.
  • Diversificación: Invertir en REIT permite a los inversores diversificar sus carteras más allá de las acciones y bonos, accediendo a un sector que históricamente ha tenido poca correlación con los mercados de valores tradicionales.

Lectura recomendada: ¿Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

Los REIT han demostrado ser una opción de inversión valiosa. Ofrecen la posibilidad de ingresos por dividendos como la apreciación del capital a largo plazo. Su estructura y regulación proporcionan una forma transparente y eficiente de invertir en el mercado inmobiliario.

¿Cómo invertir en REIT en España?

Invertir en REIT, o SOCIMIs en el contexto español, es una excelente forma de acceder al mercado inmobiliario sin la necesidad de comprar propiedades físicamente. Este es el paso a paso que puedes seguir para invertir:

  1. Educación: Antes de invertir, es crucial entender qué son las SOCIMIs, cómo funcionan, y las diferencias clave con los REIT en otros países. Asegúrate de comprender los términos y condiciones específicos asociados con estas inversiones en España.
  1. Evaluación de objetivos y perfil de riesgo: Define tus objetivos de inversión (renta, crecimiento a largo plazo, etc.) y evalúa tu tolerancia al riesgo. Las SOCIMIs pueden ofrecer un flujo constante de ingresos a través de dividendos, pero como cualquier inversión, conlleva riesgos.
  1. Selecciona una plataforma de inversión: Para invertir en SOCIMIs cotizadas, necesitarás una cuenta en una plataforma de inversión o un bróker online que opere en la Bolsa española. Algunas plataformas recomendadas incluyen DeGiro, Interactive Brokers, o plataformas nacionales como Banco Santander o BBVA.
  1. Investigación de SOCIMIs: Investiga las diferentes SOCIMIs disponibles en el mercado. Considera su tamaño, diversificación de cartera (tipos de propiedades y ubicaciones geográficas), rendimiento histórico, estructura de costes, y política de dividendos.
  1. Inversión: Una vez elegida la SOCIMI, decide cuánto dinero quieres invertir. Es recomendable diversificar, no invirtiendo todo tu capital en una sola SOCIMI. Realiza tu orden de compra a través de tu plataforma de inversión.
  1. Monitoreo: Mantén un seguimiento de tu inversión y del mercado inmobiliario en general. Las condiciones del mercado, los resultados financieros de la SOCIMI, y otros factores económicos pueden influir en tu decisión de mantener, comprar más, o vender tus acciones.

Lectura recomendada: Cómo evaluar el potencial de crecimiento de una zona para inversiones inmobiliarias

3 Consejos para seleccionar una SOCIMI

Después de seguir estos pasos, es importante tener en cuenta algunos consejos para no caer en errores básicos:

  1. Diversificación: Busca SOCIMIs con una cartera diversificada para minimizar riesgos.
  2. Historial de dividendos: Considera aquellas con un historial estable de distribución de dividendos.
  3. Transparencia: Busca empresas con reputación, transparencia en sus operaciones y una sólida estructura de gobernanza corporativa.

Los REIT en España

En el contexto español, los REIT toman la forma de las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), una figura introducida en 2009 pero que no despegó hasta su reforma en 2012, cuando se flexibilizaron sus requisitos y se mejoraron sus ventajas fiscales. 

Las SOCIMIs han sido diseñadas para promover la inversión en el mercado inmobiliario, ofreciendo a los inversores una forma accesible y eficiente de participar en este sector.

Invertir en Reit en España

Diferencias y similitudes entre los REIT y las SOCIMIs

Las similitudes entre los REIT y las SOCIMIs son las siguientes:

  1. Estructura de inversión: Tanto los REIT como las SOCIMIs se centran en la adquisición y gestión de propiedades inmobiliarias generadoras de ingresos.
  1. Distribución de dividendos: Ambos están obligados a distribuir una gran parte de sus beneficios a los accionistas, lo que resulta en un flujo constante de ingresos por dividendos.
  1. Beneficios fiscales: Se benefician de un régimen fiscal favorable, que en el caso de las SOCIMIs incluye una exención del Impuesto sobre Sociedades para los ingresos derivados del alquiler, bajo ciertas condiciones.
  1. Liquidez: Las acciones de SOCIMIs y REIT pueden comprarse y venderse en bolsas de valores, proporcionando liquidez a los inversores.

A pesar de tener grandes beneficios fiscales o liquidez, existen algunas diferencias como:

  1. Regulación específica: Mientras que los REIT tienen una regulación que varía significativamente de un país a otro, las SOCIMIs se rigen por una legislación específica en España que establece requisitos como un mínimo de tres años para la inversión en activos inmobiliarios y un número mínimo de accionistas.
  1. Fiscalidad: Aunque ambos disfrutan de beneficios fiscales, las condiciones específicas y la estructura de estos beneficios pueden variar. Las SOCIMIs, por ejemplo, deben distribuir al menos el 80% de los beneficios procedentes del alquiler y el 50% de las ganancias por ventas de inmuebles.
Aspectos clave

  • Invertir en REIT, o SOCIMIs en España, ofrece una puerta accesible al mundo del mercado inmobiliario, permitiendo a los inversores disfrutar de ingresos por dividendos y potencial de apreciación de capital con una menor barrera de entrada. 
  • Como con cualquier inversión, es crucial realizar una investigación exhaustiva y considerar los riesgos específicos asociados, como la volatilidad del mercado y las fluctuaciones de las tasas de interés. 
  • La diversificación y una perspectiva a largo plazo son estrategias clave para mitigar estos riesgos y aprovechar las oportunidades que los REIT presentan. 
  • Tener un enfoque prudente, te permite integrar eficazmente los REIT en sus carteras para una mayor diversificación y potencial de rendimiento.

Referencias

  1. LaMoncloa: Nueva Ley de Vivienda 2023 - https://acortar.link/9KGnAw
  2. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con
  3. Banco de España - https://www.bde.es/wbe/es
  4. Orden HFP/1430/2021, de 20 de diciembre, por la que se aprueba el modelo 237 "Gravamen especial sobre beneficios no distribuidos por sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario". https://www.boe.es/eli/es/o/2021/12/20/hfp1430

FAQ

¿Pueden los REIT adquirir y vender propiedades?

Sí, los REIT pueden comprar y vender propiedades como parte de su gestión de cartera. Esta actividad les permite capitalizar las oportunidades de mercado, deshacerse de activos no rentables, y reajustar su estrategia de inversión según las condiciones del mercado.

¿Cómo afectan los ciclos económicos a los REIT?

Los REIT, al estar vinculados al mercado inmobiliario, son susceptibles a los ciclos económicos. Durante los periodos de crecimiento económico, pueden experimentar aumentos en la ocupación y en las rentas, mejorando sus rendimientos. Por otro lado, en tiempos de recesión, podrían enfrentar desafíos debido a la disminución de la demanda y la presión sobre los ingresos por alquileres.

¿Los REIT solo invierten en propiedades comerciales?

No, los REIT pueden invertir en una amplia gama de propiedades inmobiliarias, incluyendo no solo comerciales (como oficinas, centros comerciales y hoteles) sino también residenciales, industriales, de salud (hospitales y centros de cuidado) y hasta en infraestructuras como torres de telecomunicaciones y energía.

¿Es obligatorio que los REIT distribuyan dividendos?

Sí, para mantener su estatus fiscal preferente, los REIT están obligados a distribuir la mayoría de sus ingresos imponibles a los accionistas en forma de dividendos. Esta distribución es una de las características definitorias de los REIT y una de las razones por las que son atractivos para inversores que buscan ingresos regulares.

¿Cómo se gravan los dividendos de los REIT para los inversores?

La tributación de los dividendos de los REIT puede variar dependiendo del país y de la situación fiscal del inversor. En general, los dividendos pueden estar sujetos a impuestos como ingreso ordinario, pero algunos países ofrecen tratamientos fiscales preferentes para los dividendos de los REIT. Es importante consultar con un asesor fiscal para entender las implicaciones específicas.

¿Puede cualquier persona invertir en REIT?

Sí, cualquier persona que pueda comprar acciones a través de una bolsa de valores o plataforma de inversión donde los REIT estén cotizados puede invertir en ellos. Esto hace que los REIT sean accesibles para una amplia gama de inversores, desde individuos hasta grandes instituciones.

Alvaro G.
Alvaro es de Salamanca y lleva más de 7 años trabajando como redactor de contenidos, manejo de redes sociales y elaborando estrategias de contenido. Ha trabajado en diferentes agencias internacionales de marketing y publicidad en Colombia, Estados Unidos y Reino Unido, donde ha desarrollado y fortalecido todas sus habilidades.