¿Cómo realizar un cerramiento de terraza sin permiso de la comunidad?

El cerramiento de terrazas se ha convertido en una práctica cada vez más común entre propietarios que buscan ampliar el espacio útil de su vivienda, disfrutar de una mayor intimidad o mejorar el aislamiento térmico y acústico de su hogar. Sin embargo, esta decisión no está exenta de controversias, especialmente cuando se realiza sin el permiso de la comunidad de propietarios. A continuación, exploraremos todo lo que necesitas saber sobre esta materia, abordando desde qué se considera un cerramiento de terraza hasta cómo se puede legalizar.

¿Qué es un cerramiento de terraza?

Un cerramiento de terraza implica la instalación de estructuras fijas o desmontables que convierten un espacio abierto en cerrado, ya sea de forma total o parcial.

Este tipo de reformas puede variar desde la instalación de cristaleras hasta la construcción de muros o techos permanentes, buscando siempre aprovechar mejor los espacios exteriores de la vivienda.

¿Se puede legalizar el cerramiento de la terraza?

Para regularizar la situación de un cerramiento de terraza y ajustarlo a las normativas vigentes, es esencial seguir un proceso estructurado, que varía en función de la antigüedad de la obra. A continuación, se detallan los pasos a seguir para lograr la legalización:

• Para cerramientos realizados en los últimos 10 años: es necesario elaborar un proyecto de regularización con la ayuda de un experto en la materia, como podría ser un arquitecto o ingeniero. Este profesional se encargará de diseñar un plan que cumpla con todas las normativas urbanísticas y de construcción aplicables. Con este proyecto en mano, se debe proceder a solicitar la correspondiente licencia de obras en el ayuntamiento de tu localidad. Al obtener la aprobación, se deben abonar las tasas establecidas por la administración para este tipo de trámites.
• Para cerramientos con más de 10 años de antigüedad: la exigencia de solicitar una licencia de obras puede ser omitida. Sin embargo, sigue siendo imprescindible desarrollar un proyecto de regularización. Este documento es crucial para demostrar que el cerramiento cumple con los requisitos mínimos establecidos por la ley, a pesar de no haberse ajustado al procedimiento estándar en su momento de construcción.

En ambos escenarios, una vez avanzado en el proceso de legalización, es necesario realizar una visita al notario y al Registro de la Propiedad. El objetivo es actualizar los datos catastrales del inmueble, reflejando las modificaciones en la estructura que han resultado del cerramiento. Esto incluye un ajuste en los metros cuadrados construidos y útiles, que debe quedar oficialmente registrado mediante una escritura de obra nueva. 

Este documento notarial es fundamental para legalizar completamente el cerramiento y garantizar que todas las modificaciones quedan correctamente inscritas y reconocidas a nivel legal y administrativo.

¿Cómo tramitar la legalización del cerramiento de terraza?

Para aquellos propietarios que han realizado un cerramiento sin las debidas autorizaciones, aún existe la posibilidad de legalizar esta situación. 

El primer paso es consultar con un arquitecto o un técnico cualificado, quien podrá asesorar sobre las opciones disponibles y los requisitos específicos que debe cumplir el cerramiento para ser legalizado.

El proceso generalmente implica la elaboración de un proyecto técnico que detalle las características del cerramiento y demuestre que cumple con la normativa urbanística local y con los estándares de seguridad y habitabilidad. Este proyecto debe ser presentado ante el ayuntamiento correspondiente para solicitar la licencia de obra necesaria.

En paralelo, si el inmueble se encuentra en una comunidad de propietarios, será necesario obtener la aprobación de la junta de vecinos. Esto implica presentar el proyecto en una junta extraordinaria y lograr el voto favorable de la mayoría requerida por la Ley de Propiedad Horizontal.

Este proceso no solo regulariza la situación del cerramiento ante las autoridades municipales, sino que también garantiza que la modificación se integre de manera armónica en el conjunto del edificio y respete los derechos de los demás propietarios.

¿Cómo legalizar el cerramiento de la terraza en vivienda unifamiliar?

En el caso de viviendas unifamiliares, el proceso es similar, aunque suele ser más sencillo al no requerir la aprobación de una comunidad de propietarios.

Sin embargo, sigue siendo necesario obtener la licencia municipal correspondiente. La diferencia es que, si se trata de una vivienda unifamiliar independiente, será un mero trámite, y en caso de tratarse de una vivienda que se encuentre dentro de una urbanización o mancomunidad, incluso un conjunto residencial, deberá seguir el mismo procedimiento que si estuvieras en un piso. Es decir, has de contar con la autorización de la junta para poder hacerlo.

Requisitos para legalizar un cerramiento de terraza

Legalizar un cerramiento de terraza es un proceso que, aunque puede parecer complejo, se facilita considerablemente al conocer y cumplir con los requisitos específicos.

Estos varían en función de la localización de la vivienda y el tipo de comunidad, pero hay una serie de pasos y documentos comunes en la mayoría de los casos.

1. Aprobación de la comunidad de propietarios: Antes de iniciar cualquier obra, es esencial obtener la aprobación de la comunidad de propietarios. Esto se realiza presentando el proyecto en una junta de propietarios, donde debe ser aprobado por mayoría. Es importante revisar los estatutos de la comunidad ya que algunos pueden tener regulaciones específicas respecto a los cerramientos.
2. Proyecto técnico: La legalización de un cerramiento suele requerir la elaboración de un proyecto técnico realizado por un arquitecto o ingeniero. Este documento debe detallar las características del cerramiento, incluyendo materiales, dimensiones, impacto visual, y cómo afectará a la estructura existente. El proyecto técnico sirve de base para la solicitud de la licencia de obras y asegura que el cerramiento cumple con las normativas urbanísticas y de construcción aplicables.
3. Licencia de obras: La obtención de una licencia de obras por parte del ayuntamiento correspondiente es el siguiente paso y uno de los más cruciales. La solicitud debe ir acompañada del proyecto técnico y, en algunos casos, de la aprobación de la comunidad de propietarios. El coste y los requisitos específicos para la licencia pueden variar considerablemente de un municipio a otro, por lo que es recomendable consultar directamente con el ayuntamiento.
4. Seguridad y accesibilidad: Es vital que el cerramiento cumpla con las normativas locales en cuanto a seguridad y accesibilidad. Esto incluye, pero no se limita a, la estabilidad estructural, la protección contra incendios y la accesibilidad para personas con movilidad reducida. El proyecto debe contemplar estos aspectos para ser aprobado.
5. Impacto Visual y Patrimonio: En ciudades con cascos históricos o edificaciones protegidas, puede ser necesario realizar un estudio del impacto visual del cerramiento. Esto es especialmente relevante cuando el cerramiento altera la fachada visible desde la vía pública. En algunos casos, la legislación local puede restringir los materiales o colores utilizables para asegurar la armonía con el entorno.
6. Presentación y seguimiento de la solicitud: Una vez recopilada toda la documentación y cumplidos los requisitos, se procede a presentar la solicitud de licencia de obras al ayuntamiento. Es importante realizar un seguimiento activo de la solicitud, ya que podrían requerirse documentos adicionales o realizarse ajustes al proyecto inicial.

Lectura recomendada: ¿Cuándo es necesario solicitar una licencia de obra?

Al abordar estos requisitos con detenimiento y profesionalidad, los propietarios pueden realizar el cerramiento de sus terrazas de manera legal y segura, evitando problemas futuros y asegurando el cumplimiento de todas las normativas aplicables.

Este proceso no solo garantiza la legalidad del cerramiento, sino que también protege la inversión realizada y el valor de la propiedad.

Consecuencias de un cerramiento de terraza sin licencia

Realizar un cerramiento de terraza sin la debida licencia o permiso es una práctica que, aunque común, puede conllevar serias consecuencias para el propietario. En primer lugar, es fundamental entender que cualquier modificación que altere la configuración externa o interna de un inmueble debe estar sujeta a una serie de regulaciones municipales y, en el caso de las comunidades de propietarios, a la aprobación de estas.

Al obviar estos pasos legales, el propietario se expone a varias sanciones. Las multas pueden variar considerablemente, dependiendo del ayuntamiento y de la gravedad de la infracción, y en algunos casos, pueden ser bastante elevadas. Además, no solo se enfrenta a posibles sanciones económicas, sino también a la obligación legal de desmontar el cerramiento realizado, lo que implica un coste adicional y la pérdida de las mejoras esperadas con la obra.

Esta situación también puede generar conflictos con los vecinos o con la comunidad de propietarios, especialmente si el cerramiento afecta a elementos comunes o altera la estética del edificio. En este sentido, es crucial tener en cuenta que la convivencia y el respeto por las normas comunitarias son esenciales para mantener un buen ambiente en la comunidad.

¿Cuándo prescribe el cerramiento ilegal de una terraza?

La prescripción de las obras ilegales, incluidos los cerramientos de terrazas sin licencia, varía según la normativa local de cada municipio. Generalmente, el plazo de prescripción puede oscilar entre 4 y 15 años, dependiendo del tipo de infracción y de las ordenanzas municipales aplicables.

Es importante destacar que, aunque una obra prescriba, esto no significa que se legalice automáticamente. La prescripción impide que la administración inicie procedimientos sancionadores o de restitución a partir de cierto momento, pero no otorga una legalidad retroactiva a la obra realizada.

Además, en el ámbito de la comunidad de propietarios, la jurisprudencia ha establecido que el consentimiento tácito por parte de la comunidad puede considerarse si, transcurrido un tiempo considerable, no se ha actuado contra el cerramiento.

Sin embargo, la mejor práctica es siempre realizar cualquier obra de cerramiento conforme a la legalidad, obteniendo previamente todos los permisos necesarios tanto de la comunidad de propietarios como del ayuntamiento, para evitar futuros problemas y asegurar la convivencia armoniosa en la comunidad.

Referencias

• Informe de Evaluación del Edificio - https://iee.mitma.gob.es/
• BOE - Ley de Propiedad Horizontal: https://www.boe.es/prop-horizontal
• Ley 49/1960, de 21/07, sobre Propiedad Horizontal - https://www.boe.es/eli/