Licencia de primera ocupación para viviendas antiguas

Alvaro G.
07.12.2023, 18:42
7 min

¿Qué es la licencia de primera ocupación de vivienda antigua?

¿Qué es la licencia de primera ocupación para viviendas antiguas?

La licencia de primera ocupación para viviendas antiguas es un documento esencial en el sector inmobiliario español. Esta licencia, emitida por la administración pública, certifica que un inmueble ha sido construido o reformado siguiendo fielmente el proyecto aprobado. Asimismo, se certifica que cumple con todos los criterios urbanísticos, ambientales y de seguridad vigentes. Su relevancia radica en que legaliza la construcción o reforma de la vivienda. De este modo, se permite su uso residencial y se asegura que todas las obras relacionadas con el inmueble se han completado adecuadamente.

En el caso de viviendas antiguas, obtener esta licencia es un paso crucial, no solo para legalizar reformas integrales o cambios significativos en su estructura o uso, sino también para garantizar la seguridad y el cumplimiento de la normativa vigente. Sin este documento, los propietarios podrían enfrentarse a problemas legales, dificultades en la venta o alquiler de la propiedad.

¿Qué es la licencia de primera ocupación?​​

La Licencia de Primera Ocupación es un documento administrativo que acredita que una vivienda o edificio, ya sea de nueva construcción o antiguo, ha sido construido conforme a las normativas y el proyecto aprobado. Este documento es expedido por la administración pública local y tiene como objetivo principal legalizar el uso residencial de la propiedad, certificando que todas las obras de construcción o reforma se han completado respetando los estándares urbanísticos, ambientales y de seguridad.

Lectura recomendada: ¿Qué es la licencia de primera ocupación?

La diferencia principal entre las licencias de primera ocupación para nuevas construcciones y viviendas antiguas radica en su aplicación. Para las construcciones y adquisición de viviendas de obra nueva, esta licencia es un requisito para iniciar su uso y habitabilidad tras la finalización de la obra. En cambio, en el caso de las viviendas antiguas, la licencia se requiere cuando estas propiedades han sido objeto de reformas integrales, modificaciones significativas en su estructura o uso, o cuando han sufrido cambios que alteran su configuración original.

Importancia de la licencia de primera ocupación para viviendas antiguas

Obtener la licencia de primera ocupación es crucial para viviendas antiguas cuando ha habido un proceso de reforma o se ha cambiado su uso. Esta licencia cumple varias funciones esenciales:

  • Legalización de reformas: Las viviendas antiguas a menudo requieren renovaciones o modificaciones para mejorar su funcionalidad o para adaptarlas a las necesidades actuales. La licencia de primera ocupación asegura que estas reformas se han realizado conforme a la normativa vigente. Por lo que, se logra legalizar los cambios y evitar posibles sanciones o problemas legales.
  • Garantía de seguridad: Al obtener esta licencia, se garantiza que la vivienda cumple con los estándares de seguridad, estructurales y ambientales. Esto es especialmente importante en inmuebles antiguos, donde las reformas pueden afectar la integridad estructural del edificio.
  • Aumento del valor de la propiedad: Una vivienda antigua con la licencia de primera ocupación actualizada es más atractiva en el mercado inmobiliario. Esto se debe a que la licencia aporta una garantía de que la propiedad cumple con las regulaciones actuales, lo que puede incrementar su valor y facilitar su venta o alquiler.
  • Realizar trámites administrativos: Para ciertas gestiones como la contratación de servicios, seguros o la venta de la propiedad, se requiere presentar la licencia de primera ocupación. Sin ella, estos procesos pueden verse obstaculizados o incluso imposibilitados.
  • Adaptación a nuevos usos: En casos donde la vivienda antigua cambia de uso (por ejemplo, de residencial a comercial), la licencia de primera ocupación confirma que dicho cambio se ha realizado respetando las normativas urbanísticas y de zonificación.
¿Cómo saber si una vivienda tiene licencia de primera ocupación?

¿Cómo saber si una vivienda tiene licencia de primera ocupación?

Para determinar si una vivienda antigua posee la licencia de primera ocupación y, en caso de no tenerla, los pasos para obtenerla, se deben seguir estos procedimientos:

  1. Consultar en el ayuntamiento: El primer paso es dirigirse al ayuntamiento local donde se encuentra la propiedad. La licencia de primera ocupación es un documento público, y el ayuntamiento dispone de un registro de todas las licencias expedidas.
  1. Solicitar un informe de vivienda: En el ayuntamiento se puede solicitar un informe que detalle el estado legal de la vivienda. Este informe debe incluir la existencia de una licencia de primera ocupación.
  1. Revisar documentación de la propiedad: Si la vivienda fue comprada o vendida recientemente, la licencia de primera ocupación debe incluirse en el proceso de compraventa.
  1. Consultar con un abogado o gestor: Para obtener asesoría especializada y asegurarse de que se comprenden todos los detalles legales, puede ser útil consultar con un profesional en derecho inmobiliario.

Pasos para obtener una licencia de primera ocupación para una vivienda antigua

  1. Verificación de requisitos: Antes de solicitar la licencia, es importante asegurarse de que la vivienda cumple con todos los requisitos urbanísticos, ambientales y de seguridad según la normativa vigente.
  1. Preparación de documentación: Se debe recopilar toda la documentación necesaria. Este proceso incluye el proyecto de reforma (si aplica) y certificados de obra. Además de cualquier documento que acredite que la construcción o reforma se ha realizado conforme a la ley.
  1. Solicitud en el ayuntamiento: Presentar la solicitud junto con la documentación requerida en el ayuntamiento correspondiente. Cada ayuntamiento puede tener sus propios formularios y requisitos.
  1. Inspección técnica: Tras la solicitud, se realizará una inspección técnica de la vivienda para verificar que todo está en regla y conforme a lo declarado en la documentación.
  1. Pago de tasas: El solicitante deberá abonar las tasas correspondientes para la tramitación de la licencia.
  1. Recepción de la licencia: Si todo está correcto y la inspección es satisfactoria, el ayuntamiento emitirá la licencia de primera ocupación.

Lectura recomendada: Todo lo que debes saber sobre la cédula de habitabilidad en una vivienda antigua

Precio de la licencia de primera ocupación para viviendas antiguas

El precio de la licencia de primera ocupación para viviendas antiguas en 2023 puede variar significativamente según diversos factores:

  • Ubicación de la propiedad
  • Tamaño de la vivienda
  • Tipo de construcción
  • Complejidad de la reforma (si aplica)
  • Inspecciones y certificados adicionales
  • Índice, inflación y cambios en el precio.

Precios de referencia de la licencia de primera ocupación según zonas en España

A continuación, te contamos algunos ejemplos de precios aproximados en algunas de estas ciudades, teniendo en cuenta que estos valores pueden variar según los factores vistos anteriormente:

  • Madrid: En la capital, el precio de la licencia puede rondar entre 800 y 1.200 €, dependiendo del tamaño de la vivienda y la complejidad de las reformas realizadas.
  • Barcelona: En Barcelona, los precios pueden ser ligeramente más altos, oscilando entre 1.000 y 1.500 €, especialmente en zonas centrales o históricas donde las regulaciones urbanísticas son más estrictas.
  • Valencia: En Valencia, el precio puede estar entre 700 a 1.000 €, variando según el barrio y las características específicas de la vivienda.
  • Sevilla: En Sevilla, los precios pueden ser más económicos, alrededor de 600 a 900 €, aunque esto puede incrementarse en casos de viviendas con características especiales o ubicadas en áreas con restricciones patrimoniales.
  • Bilbao: Aquí, el precio de la licencia puede situarse entre 800 y 1.100 €, variando según la localización y el tipo de inmueble.
Aspectos Clave

  • La licencia de primera ocupación es crucial para legalizar las reformas y garantizar que las viviendas antiguas cumplen con las normativas urbanísticas, ambientales y de seguridad vigentes.
  • Para verificar si una vivienda posee la licencia, se debe consultar en el ayuntamiento o revisar la documentación de la propiedad. 
  • El proceso para obtener la licencia implica la preparación y presentación de documentación específica, el pago de tasas, y una inspección técnica de la vivienda.
  • El precio de la licencia puede variar considerablemente dependiendo de factores como la ubicación de la propiedad, su tamaño, y la complejidad de las reformas realizadas. Las grandes ciudades tienden a tener precios más elevados.
  • Tener la licencia de primera ocupación aumenta el valor de mercado de las viviendas antiguas y facilita el proceso de venta, alquiler o la contratación de servicios.

Referencias

  1. Reglamento de disciplina urbanística: https://www.boe.es/eli/es/rd/1978/06/23/2187
  2. Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, sobre la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana - https://www.boe.es/eli/es/rdlg/2015/10/30/7/con
  3. Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística - https://www.boe.es/eli/es/rd/1997/07/04/1093/con
  4. Consejo General del Notariado - https://www.notariado.org
  5. Conceptos Jurídicos: licencia de primera ocupación - https://www.conceptosjuridicos.com/licencia-de-primera-ocupacion/

FAQ

¿Necesito una licencia de primera ocupación para viviendas antiguas si solo realizo reparaciones menores?

Generalmente, no se requiere una nueva licencia de primera ocupación si las obras realizadas son reparaciones menores que no afectan la estructura, distribución, o uso del inmueble. La licencia es necesaria para reformas significativas o cambios que alteren las características originales de la vivienda.

¿Cómo afecta la falta de una licencia de primera ocupación a los seguros de vivienda?

La ausencia de una licencia de primera ocupación puede complicar la contratación de un seguro de vivienda, ya que muchas aseguradoras consideran este documento como una garantía de que la propiedad cumple con las normativas de seguridad y habitabilidad. Sin ella, podría haber limitaciones en la cobertura o incluso denegación del seguro.

¿Es posible vender una vivienda antigua sin la licencia de primera ocupación?

Vender una vivienda sin la licencia de primera ocupación es posible, pero puede resultar complicado. Los compradores suelen requerir este documento para garantizar la legalidad y habitabilidad de la propiedad. La ausencia de la licencia podría disminuir el valor de mercado de la vivienda y limitar el número de compradores interesados.

¿Qué pasa si la licencia de primera ocupación de mi vivienda antigua está caducada o perdida?

Las licencias de primera ocupación no suelen tener fecha de caducidad. Sin embargo, si se ha perdido o deteriorado, se debe solicitar una copia en el ayuntamiento correspondiente. Si la vivienda ha sufrido cambios significativos desde la emisión de la licencia original, podría ser necesario tramitar una nueva.

¿Existe alguna exención o reducción de tasas para la licencia en ciertos casos, como viviendas protegidas o históricas?

Algunos ayuntamientos pueden ofrecer exenciones o reducciones en las tasas para la obtención de la licencia en casos especiales, como viviendas protegidas por su valor histórico o cultural. Esto depende de la legislación local y las políticas de cada municipio. Es aconsejable consultar en el ayuntamiento local para conocer las posibles bonificaciones o exenciones disponibles.

Alvaro G.
Alvaro es de Salamanca y lleva más de 7 años trabajando como redactor de contenidos, manejo de redes sociales y elaborando estrategias de contenido. Ha trabajado en diferentes agencias internacionales de marketing y publicidad en Colombia, Estados Unidos y Reino Unido, donde ha desarrollado y fortalecido todas sus habilidades.