Las concesiones administrativas permiten mejorar nuestra sociedad mediante la utilización privada de bienes públicos. En este artículo, desglosaremos en detalle qué es una concesión administrativa, sus características, beneficios, y las partes involucradas en este proceso. Además, responderemos a las preguntas más frecuentes sobre las concesiones administrativas relacionadas con el mundo de bienes raíces.
Una concesión administrativa es un acuerdo legal por el cual una entidad gubernamental, generalmente un ayuntamiento, otorga a un tercero, conocido como el concesionario, el derecho a utilizar y explotar un determinado espacio público o propiedad durante un período específico.
Esta concesión se otorga con el propósito de permitir el uso de ese espacio para fines públicos o privados, como la gestión de un aparcamiento o una instalación deportiva. La entidad gubernamental que otorga la concesión se llama el concedente.
Según el punto 1 del artículo 220 de la Ley 13/2003, de 23 de mayo:
“Se entiende por contrato de concesión de obras públicas aquel en cuya virtud la Administración pública o entidad de derecho público concedente otorga a un concesionario, durante un plazo, la construcción y explotación, o solamente la explotación, de obras relacionadas en el artículo 120 o, en general, de aquellas que siendo susceptibles de explotación, sean necesarias para la prestación de servicios públicos de naturaleza económica o para el desarrollo de actividades o servicios económicos de interés general, reconociendo al concesionario el derecho a percibir una retribución consistente en la explotación de la propia obra, en dicho derecho acompañado del de percibir un precio o en cualquier otra modalidad establecida en este título”.
Una concesión administrativa de un inmueble es un acuerdo por el cual una entidad pública otorga a un particular o empresa el derecho de uso y explotación de un inmueble público durante un período determinado. El concesionario asume las responsabilidades de mantenimiento y operación del inmueble, y al final del plazo, el bien retorna a la entidad pública.
En una concesión administrativa, intervienen varios actores clave que desempeñan roles fundamentales para el éxito y la regulación de la concesión. Dos de los actores más importantes son el concedente, que otorga el derecho de uso, y el concesionario, que lo recibe y lo explota bajo las condiciones estipuladas. Veamos en detalle el papel de cada uno.
El concedente en una concesión administrativa es la entidad gubernamental que otorga el derecho de uso de un espacio, permitiendo llevar a cabo una actuación urbanística o la explotación de un bien público. Generalmente, esta entidad es un ayuntamiento u otro organismo local. Su función principal es asegurarse de que el concesionario cumpla con los términos establecidos en el acuerdo y que el uso del espacio se ajuste al interés público.
El concesionario es la parte que adquiere el derecho de uso y explotación del espacio público o propiedad a través de una concesión administrativa. Este puede ser una persona física, una empresa o una entidad comercial. El concesionario es responsable de la operación y el mantenimiento del espacio, y debe cumplir con los requisitos legales y contractuales impuestos por el concedente.
Estos contratos establecen claramente los derechos de explotación sobre un bien o servicio que previamente era gestionado por el Estado y que, durante un período determinado, pasará a manos privadas a cambio de un precio o canon acordado.
En España, existen varios tipos de concesiones administrativas, cada una diseñada para satisfacer necesidades específicas:
Se aplica cuando una entidad pública autoriza a un concesionario a realizar una obra pública. El concesionario asume la responsabilidad de financiar, ejecutar y gestionar la obra, lo que puede incluir la construcción de carreteras, puentes, edificios públicos u otras infraestructuras.
A cambio de esta inversión, el concesionario obtiene el derecho a explotar la obra durante un período acordado. Durante ese tiempo, el concesionario busca amortizar su inversión a través de los ingresos generados por la obra.
En este caso, la administración pública delega en un concesionario la organización y prestación de un servicio público. El concesionario asume la totalidad de los costes y riesgos asociados a la operación de dicho servicio.
A menudo, el concesionario recibe una remuneración a través de las tarifas o tasas pagadas por los usuarios del servicio. Ejemplos de esto incluyen la gestión de servicios de transporte público, gestión de residuos, o la operación de instalaciones deportivas públicas.
En este tipo de concesión administrativa, el Estado otorga al concesionario los derechos sobre un bien que forma parte del patrimonio de la administración pública. El concesionario debe utilizar y gestionar este bien de acuerdo con las regulaciones y requisitos establecidos en el contrato de concesión.
Esta forma de concesión puede involucrar propiedades como inmuebles, terrenos o instalaciones que previamente estaban bajo el control estatal. El concesionario asume la responsabilidad de mantener, mejorar y operar el bien durante un período específico. En caso de que el concesionario decida vender los derechos de la concesión, deberá tener en cuenta la posible ganancia o pérdida patrimonial que se genere a partir de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.
Estos son los principales tipos de concesiones administrativas en España, y cada uno tiene sus propias características y requisitos. La elección del tipo de concesión depende de los objetivos y necesidades específicas de la Administración Pública, del concesionario y de los inmuebles.
En todos los casos, estos acuerdos están diseñados para promover la inversión privada, mejorar la eficiencia en la gestión de bienes y servicios públicos, y generar beneficios tanto para el sector público como para el privado.
Las concesiones administrativas poseen características distintivas que las diferencian entre otros valores de acuerdo:
Las concesiones administrativas ofrecen varios beneficios tanto para el concedente como para el concesionario:
Sí, es posible vender una concesión administrativa, pero existen varias condiciones y regulaciones que deben cumplirse para que la venta sea válida. Aunque una concesión administrativa otorga derechos de uso y explotación de un bien público por un período determinado, esos derechos no son equivalentes a una propiedad privada. En muchos casos, el concesionario puede transferir esos derechos a un tercero mediante la venta, pero este proceso requiere la aprobación del concedente y debe ajustarse a las normativas establecidas en el contrato de concesión.
Para realizar la venta de una concesión administrativa, es necesario seguir estos pasos clave:
En 2022, se llevó a cabo un caso sobre el proceso de venta de una concesión administrativa. Una empresa que gestionaba la concesión de un aparcamiento público en un municipio de España decidió vender sus derechos a otra compañía. El proceso incluyó la solicitud de aprobación por parte del ayuntamiento, quien verificó que la empresa compradora cumplía con los requisitos exigidos en el contrato original. Tras la autorización administrativa, ambas partes firmaron un nuevo contrato, transfiriendo formalmente los derechos de explotación del aparcamiento. Este caso demuestra cómo, bajo ciertas condiciones, se puede vender una concesión administrativa y asegurar la continuidad del servicio.
Existen diversas razones por las que un concesionario puede optar por vender una concesión administrativa:
Una concesión administrativa implica el derecho de uso temporal de un espacio público otorgado por una entidad gubernamental, mientras que la propiedad privada es la posesión permanente de un terreno o propiedad por un individuo o entidad.
En algunos casos, es posible transferir una concesión administrativa a otra parte, sujeto a la aprobación del concedente y el cumplimiento de requisitos legales.
La duración de una concesión administrativa varía, pero suele ser de varios años, dependiendo del propósito y acuerdo específico.
La tarifa o canon se determina en función de factores como el valor del espacio, su ubicación y el propósito de la concesión. Suele establecerse en el acuerdo.
Las modificaciones en el espacio concesionado suelen requerir la aprobación del concedente y deben cumplir con las regulaciones y normativas aplicables.
Al finalizar la concesión, el control del espacio vuelve al concedente, y el concesionario debe entregarlo en las condiciones acordadas.
Sí, las concesiones administrativas son comunes en España y se utilizan en una variedad de sectores, incluyendo estacionamientos, infraestructura, y servicios públicos.
La Ley de Contratos del Sector Público establece las normativas y regulaciones relacionadas con las concesiones administrativas en España, garantizando la transparencia y la competencia en los procesos de concesión.
