En España, la responsabilidad solidaria en un contrato de alquiler significa que varios inquilinos o fiadores responden conjuntamente del cumplimiento total del contrato. En otras palabras, el arrendador puede reclamar el 100% de la renta, daños o gastos a cualquiera de los firmantes, sin tener que dividir la deuda. Este tipo de cláusula se utiliza para garantizar al propietario el cobro íntegro, aunque uno de los arrendatarios incumpla.
En síntesis:
La responsabilidad solidaria es una modalidad de obligación prevista en el Código Civil español (artículos 1137 a 1149). En palabras simples, significa que varias personas responden de forma conjunta y completa por el cumplimiento de una misma totalidad de obligación.
Es decir, si hay varios deudores (por ejemplo, varios inquilinos), el arrendador puede exigir el 100% de la deuda a cualquiera de ellos, sin tener que dividirla proporcionalmente.
Esto quiere decir que, aunque un inquilino haya pagado su parte, si otro no cumple, el propietario puede reclamarle igualmente el total de la renta o los daños a cualquiera de los firmantes. Luego, quien pague podrá reclamar internamente a los demás su parte correspondiente (lo que se llama “derecho de repetición”).
En resumen: la solidaridad amplía las garantías del arrendador, pero hay un riesgo mayor de los arrendatarios.
El artículo 1137 del Código Civil deja claro que las leyes sobre la solidaridad no se presumen: debe pactarse expresamente o derivarse de la naturaleza del contrato.
Por tanto, si un contrato de alquiler no menciona nada sobre solidaridad, se entiende que la obligación es mancomunada (cada inquilino solo responde por su parte).
Los artículos 1144 y 1145 detallan los efectos de la solidaridad:
Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no regula expresamente esta figura, pero la práctica contractual la ha incorporado como cláusula habitual para reforzar la seguridad del propietario.
Existen dos grandes supuestos donde aparece la responsabilidad solidaria:
Cuando dos o más personas firman como inquilinos de un mismo piso, suelen hacerlo bajo régimen de solidaridad.
Esto significa que cada uno responde del total de la renta, suministros, gastos y posibles daños, aunque solo ocupe una habitación o use el inmueble de forma parcial.
Por ejemplo, si tres amigos comparten vivienda y uno deja de pagar su parte, el propietario puede reclamar el importe íntegro a cualquiera de los otros dos. Luego, el que pague podrá exigir a su compañero lo que le corresponda.
Otra figura muy habitual es la del fiador solidario (o avalista). Es una persona —normalmente un familiar o amigo del inquilino— que garantiza con su patrimonio el cumplimiento del contrato.
El Código Civil (artículos 1822 y 1830–1832) permite que este fiador renuncie a los beneficios de excusión, división y orden, lo que lo convierte en responsable solidario: el arrendador puede reclamarle directamente, sin necesidad de perseguir primero al inquilino principal.
Es fundamental distinguir la responsabilidad mancomunada, solidaria y subsidiaria en un contrato de alquiler. Cada una determina quién responde, en qué medida y cuándo ante un incumplimiento del contrato. Aunque los tres conceptos se refieren a obligaciones compartidas, el alcance legal y práctico de cada uno es muy distinto.
| Aspecto | Responsabilidad solidaria | Responsabilidad mancomunada | Responsabilidad subsidiaria |
|---|---|---|---|
| Exigibilidad | El arrendador puede reclamar el 100% de la deuda a cualquiera de los deudores. | El arrendador solo puede reclamar a cada uno su parte proporcional. | El arrendador solo puede reclamar al responsable subsidiario si el principal no paga. |
| Presunción legal | No se presume; debe pactarse expresamente. | Es la regla general si no se pacta otra cosa. | Tampoco se presume; debe establecerse por contrato o ley. |
| Seguridad para el arrendador | Máxima: garantiza el cobro total y permite reclamar a cualquiera. | Limitada: si uno no paga, el propietario puede perder parte de la renta. | Media: ofrece respaldo adicional, pero solo si se demuestra el impago previo. |
| Riesgo para el arrendatario o fiador | Alto: puede verse obligado a pagar todo, aunque no sea quien incumplió. | Bajo: solo responde por su parte. | Condicionado: responde solo si el principal es insolvente o incumple. |
| Ejemplo típico | Varios inquilinos firman un contrato con cláusula de solidaridad. | Varios inquilinos sin cláusula solidaria: cada uno paga su parte. | Fiador subsidiario que solo paga si el inquilino no lo hace. |
En la práctica, la responsabilidad solidaria es la más habitual en contratos de alquiler, ya que ofrece al propietario una mayor garantía de cobro. La mancomunada se aplica solo cuando no se ha pactado otra cosa, y la subsidiaria suele reservarse para fiadores o garantes que responden únicamente si el inquilino principal incumple.
Cuando un contrato de arrendamiento incluye expresamente la frase “los arrendatarios responderán solidariamente del cumplimiento de todas las obligaciones derivadas del presente contrato”, se activa la regla del artículo 1137 CC.
En la práctica, esto supone:
Además, la solidaridad suele extenderse no solo al pago de la renta, sino también a:
La persona que actúa como responsable solidario (ya sea otro inquilino o un fiador) asume el mismo nivel de obligación que el deudor principal.
Esto significa que el arrendador puede:
Por eso, quien acepte ser fiador solidario debe hacerlo con plena conciencia del riesgo: está garantizando la deuda total con su propio patrimonio, incluso aunque no viva en la vivienda ni tenga relación directa con el incumplimiento.
En el caso de coarrendatarios solidarios, la consecuencia práctica es que si uno no paga, todos pagan. Y aunque luego se pueda reclamar internamente la parte que corresponde, el proceso puede ser largo y costoso.
En la práctica, esta figura se traduce en los siguientes escenarios:
Si uno de los inquilinos deja de pagar, el arrendador puede reclamar a cualquiera de los demás el total del importe debido.
Ejemplo: tres arrendatarios firman un contrato solidario. Uno de ellos no abona su parte de 400€. El propietario puede reclamar 400€ (o incluso el total de 1.200€ si hay más mensualidades impagadas) a cualquiera de los otros dos.
Aunque un solo inquilino cause daños, todos responden solidariamente si así se pactó. El arrendador puede deducir el importe de la fianza o reclamarlo judicialmente a cualquiera.
Si el contrato termina antes del plazo (por impago o incumplimiento), el arrendador puede exigir responsabilidades económicas a todos los firmantes solidarios, incluidos los fiadores.
La rescisión o extinción de un contrato con responsabilidad solidaria tiene algunas particularidades:
Si uno de los coarrendatarios decide abandonar la vivienda, no queda liberado automáticamente de sus obligaciones.
Mientras el contrato siga vigente y no se firme una nueva versión sin su nombre, sigue siendo responsable solidario de los pagos y posibles daños, aunque ya no viva allí.
Por tanto, es fundamental formalizar la salida mediante un anexo o novación del contrato firmado por todas las partes, donde el arrendador acepte expresamente la liberación del inquilino saliente.
Si entra un nuevo ocupante, debe firmarse también un nuevo contrato o un anexo que modifique la lista de arrendatarios y determine si asume o no la responsabilidad solidaria.
Una vez finalizado el contrato y entregadas las llaves, la responsabilidad solidaria se extingue respecto a las obligaciones posteriores, aunque puede mantenerse para deudas o daños generados durante la vigencia del contrato.
La fianza personal solidaria se mantiene normalmente durante las prórrogas legales obligatorias del contrato (art. 9 LAU), pero no se extiende automáticamente a las prórrogas voluntarias o a una tácita reconducción, salvo que el contrato lo diga expresamente.
Por eso, si el contrato se renueva, conviene firmar una nueva garantía o confirmar por escrito que el fiador sigue vinculado.
Rescindir un contrato solidario requiere cuidado, ya que no basta con “marcharse del piso”.
Los pasos más seguros son:
Si el arrendador no acepta la liberación, el firmante seguirá siendo responsable de cualquier impago o daño posterior hasta que el contrato se extinga o se sustituya formalmente.
“Los arrendatarios declaran asumir solidariamente todas las obligaciones derivadas del presente contrato, respondiendo cada uno de ellos del total de las rentas, suministros y daños, sin perjuicio de las acciones de repetición que puedan ejercitar entre sí. Asimismo, D./Dña. [nombre del fiador] actúa como fiador personal y solidario, renunciando expresamente a los beneficios de excusión, división y orden, y obligándose por toda la duración del contrato y sus prórrogas legales.”
Esta redacción garantiza al arrendador la posibilidad de reclamar a cualquiera de los firmantes el cumplimiento íntegro de las obligaciones arrendaticias.
La diferencia entre responsabilidad solidaria y responsabilidad subsidiaria son dos cosas diferentes. La primera implica que todos los obligados responden por el total de la deuda, y el acreedor (por ejemplo, el arrendador) puede reclamar el 100% a cualquiera de ellos, sin necesidad de acudir primero a los demás. En cambio, la responsabilidad subsidiaria es secundaria o de respaldo: el responsable subsidiario solo debe responder si el deudor principal no cumple.
Los deudores solidarios son las personas que asumen conjuntamente una misma obligación, de forma que cada una responde por el todo frente al acreedor. En el ámbito del alquiler, pueden ser coarrendatarios que firman juntos el contrato bajo una cláusula de solidaridad o nn fiador o avalista solidario, que garantiza con su patrimonio las deudas del inquilino principal.
La responsabilidad solidaria se aplica cuando así se pacta expresamente en el contrato, cuando la ley lo impone o cuando la naturaleza de la obligación exige que todos respondan por igual. En los contratos de alquiler, este tipo de responsabilidad no se presume, por lo que debe figurar claramente en una cláusula que indique que los inquilinos o fiadores responderán “solidariamente” del cumplimiento del contrato.
La diferencia radica en el grado de autonomía y obligación que tiene cada firmante. Con una firma o poder solidario, cualquiera de los apoderados o responsables puede actuar por sí mismo, y sus decisiones o pagos vinculan a todos los firmantes. En cambio, la firma o poder en la responsabilidad mancomunada requiere que todos intervengan conjuntamente para que el acto sea válido.
