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¿Me pueden obligar a vender mi parte de la casa?

Alvaro G.
13.12.2023, 14:08
6 min
¿me pueden obligar a vender mi parte de la casa?

Hay situaciones en que un inmueble tiene varios propietarios. Por ejemplo, cuando hay una vivienda heredada entre varias personas o incluso cuando una pareja tiene una casa comprada a medias. Ante la situación de copropietarios, hay una pregunta que puede rondar a muchos en la cabeza: ¿me pueden obligar a vender mi parte de la vivienda si las otras personas quieren? Esta situación, aunque común, es el punto de partida para una serie de complicaciones y decisiones. Los intereses de los copropietarios pueden variar dependiendo de sus circunstancias personales y financieras. Por ejemplo, ante una herencia es posible que haya personas que quieran conservar la vivienda, mientras que otros prefieren obtener un retorno económico. O, en caso de divorcio, una parte de la pareja quiera vender la propiedad a terceros, mientras que otro quiere quedarse.

Este artículo busca explorar no solo la cuestión de si me pueden obligar a vender mi parte de la casa, sino también las alternativas y situaciones legales que pueden surgir en estos casos, proporcionando así una guía para aquellos que se enfrentan a la compleja tarea de gestionar una propiedad heredada​​.

¿Me obliga la ley a vender mi parte de la casa?

La respuesta a esta pregunta es no. Los copropietarios no están obligados a vender su parte, aunque otros lo quieran así. A continuación, explicaremos mejor qué dice la ley en España sobre esta cuestión.

El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en una comunidad de bienes. Esta disposición legal es fundamental porque otorga a cada copropietario el derecho de solicitar la división de la propiedad común. Esto significa que si uno de los copropietarios desea salir de la comunidad de bienes, tiene el derecho legal de iniciar acciones para disolver dicha comunidad.

Además, se aclara que si la propiedad no es susceptible de división física, o si su división llevaría a partes inviables o inhabitables, la ley autoriza a los copropietarios a pedir la venta del inmueble como una solución para dividir la propiedad común.

¿Qué métodos de venta de una propiedad existen?

Cuando no me pueden obligar a vender mi parte de una casa heredada, existen varias opciones legales disponibles para los copropietarios. Cada una de estas opciones tiene sus particularidades y puede ser más adecuada dependiendo de la situación específica de los herederos y la propiedad.

Lectura recomendada: Formas de vender una propiedad heredada rápidamente

1. División del bien común

La división del bien común es un proceso legal en el cual se busca dividir equitativamente la propiedad entre todos los copropietarios. Este procedimiento, llevado a cabo por un juez, elimina la condición de copropiedad y permite que la propiedad sea dividida y adjudicada a cada heredero según su parte correspondiente. Si la división física de la propiedad no es viable, el juez puede optar por vender la casa en una subasta pública. Este método se utiliza a menudo para evitar la venta a precios desfavorables y gastos adicionales asociados con una subasta pública.

Asimismo, es importante conocer el valor de la propiedad. Una de las formas más rápidas y eficaces de hacerlo es mediante una tasación online, con herramientas como la que ofrece RealAdvisor. En pocos minutos y sin tener que desplazarte a ningún lugar, podrás obtener el valor de una propiedad.

2. Extinción del condominio

La extinción del condominio es otra opción legal, que permite a uno o más copropietarios finalizar la copropiedad. En este caso, el copropietario interesado en conservar la propiedad puede comprar las partes de los demás herederos. Esto implica compensar económicamente a los otros copropietarios por su parte del bien. Este método es particularmente útil cuando uno de los herederos desea quedarse con la propiedad, está dispuesto y es capaz de compensar a los demás.

3. Venta parcial del proindiviso

Finalmente, la venta parcial del proindiviso se refiere a la venta de la parte de un copropietario a un tercero. Este método es común cuando un copropietario desea liquidar su parte pero los otros no están interesados en comprarla. Las empresas especializadas en este tipo de transacciones suelen comprar estas partes, aunque a menudo a un precio inferior al del mercado. Este método puede ser una vía rápida para un copropietario que busca liquidez, pero puede complicar la situación para los demás copropietarios.

Lectura recomendada: ¿Cómo estimar el precio de un piso?

Situaciones comunes cuando no hay acuerdo en una venta de casa y no me pueden obligar a vender mi parte de la casa

En el delicado equilibrio de la copropiedad heredada, las decisiones de venta pueden convertirse en un campo minado de emociones y legalidades.

Escenario de discrepancia entre copropietarios: acuerdo o juicio

Un escenario frecuente en la venta de casas heredadas es cuando uno de los copropietarios desea vender su parte y otro se opone. Esta divergencia de intereses entre herederos destaca la complejidad de los derechos de copropiedad y las soluciones legales que pueden aplicarse.

Lectura recomendada: ¿Es posible vender una parte de una vivienda?

  • Búsqueda de un acuerdo amistoso: El primer enfoque en estos casos es intentar un acuerdo conciliatorio entre todas las partes. Este proceso busca resolver el desacuerdo de manera amistosa, posibilitando un consenso sobre la venta y sus términos sin necesidad de recurrir a acciones legales.
Acuerdo amistoso antes de ser obligado a vender mi parte de la casa
  • Intervención judicial en caso de desacuerdo: Si el acuerdo amistoso falla y persiste la oposición a la venta por parte de uno de los copropietarios, el asunto puede llevarse a juicio. Aquí, el juez puede intervenir en la división del bien común. Si un copropietario sigue negándose a vender, el juez puede optar por una subasta pública como solución final. El dinero obtenido de esta subasta se distribuye entre los herederos según su participación en la propiedad.

La subasta pública como último recurso

La subasta pública se considera un último recurso debido a sus implicaciones: puede ser un proceso largo, caro y a menudo resulta en la venta de la propiedad por debajo de su valor de mercado. A pesar de su eficacia para resolver el impasse, implica costos legales adicionales y otros gastos, por lo que se prefiere alcanzar un acuerdo mutuo antes de recurrir a esta medida​​.

Aspectos clave

  • Las situaciones de herencia de propiedades suelen generar desacuerdos, ya que los copropietarios pueden tener diferentes intereses y objetivos respecto a la propiedad heredada.
  • Según el artículo 400 del Código Civil, ningún copropietario está obligado a mantenerse en una comunidad de bienes, lo que permite solicitar la venta de la propiedad en situaciones de desacuerdo.
  • Buscar un acuerdo conciliatorio es la primera y preferible opción, ya que permite resolver las diferencias de manera amistosa y evitar litigios.
  • En casos de desacuerdo persistente, la intervención judicial puede ser necesaria. Un juez puede decidir sobre la venta de la propiedad, incluso optando por una subasta pública si es necesario.

Referencias

  1. Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria: https://www.boe.es/eli/es/d/1946/02/08/(1)/con
  2. Conceptos jurídicos - Artículo 400 del Código Civil: https://www.conceptosjuridicos.com/codigo-civil-articulo-400/

FAQ

¿Qué sucede si heredo una casa con otros familiares?

Al heredar una casa con otros, todos se convierten en copropietarios de la propiedad. Esto significa que cada heredero tiene una participación en la propiedad y debe acordar cualquier decisión importante, como la venta.

¿Cómo se divide el dinero de una venta forzada o subasta pública?

El dinero obtenido de una venta forzada o subasta pública se divide entre los copropietarios según su porcentaje de participación en la propiedad.

¿Qué es una extinción del condominio en una propiedad heredada?

La extinción del condominio es un proceso legal que permite a un copropietario adquirir la parte de los demás, pagándoles su valor correspondiente, y así convertirse en el único propietario.

¿Pueden los herederos evitar llegar a una subasta pública?

Sí, los herederos pueden evitar una subasta pública llegando a un acuerdo amistoso, vendiendo la propiedad en el mercado abierto, o a través de la extinción del condominio.

Alvaro G.
Alvaro es de Salamanca y lleva más de 7 años trabajando como redactor de contenidos, manejo de redes sociales y elaborando estrategias de contenido. Ha trabajado en diferentes agencias internacionales de marketing y publicidad en Colombia, Estados Unidos y Reino Unido, donde ha desarrollado y fortalecido todas sus habilidades.
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