En el amplio mundo del derecho inmobiliario, puedes encontrarte con diversos conceptos que pueden confundir a quienes no están familiarizados con ellos. Uno de esos términos es el de la servidumbre. En este artículo, te explicaremos con detalle cuál es el significado que tiene en el ámbito inmobiliario, cuáles son los diferentes tipos que existen y algunas consideraciones importantes que debes tener en cuenta.
La servidumbre, en el mundo inmobiliario, es un término legal que establece un derecho real que recae sobre un inmueble, denominado predio dominante, en beneficio de otro bien, conocido como predio sirviente. Es un acuerdo del propietario del predio sirviente para permitir que el propietario del predio dominante ejerza ciertos derechos sobre él.
La servidumbre quiere decir que el propietario del predio dominante tiene el derecho de utilizar una parte del predio sirviente. El predio dominante obtiene beneficios de los derechos establecidos, mientras que el predio sirviente se ve limitado en ciertos aspectos de su uso o goce debido a la existencia de dicha servidumbre.
Imagina un escenario en el que hay dos propiedades vecinas: una casa de campo y una granja. La casa de campo está ubicada al final de un camino y no tiene acceso directo a una carretera principal. Para que los propietarios de la casa de campo puedan acceder fácilmente a la carretera, se debe crear una servidumbre de paso a través de la granja vecina.
En este caso, el propietario de la casa de campo es el beneficiario de la servidumbre, es decir, el predio dominante. La granja vecina, por otro lado, es el predio sirviente y está sujeto a la servidumbre de paso. El acuerdo establece que los propietarios de la casa de campo tienen el derecho de transitar a través de la granja. De este modo, podrá llegar a la carretera principal de forma legal.
Sin embargo, es importante dejar claro que la servidumbre también impone responsabilidades y limitaciones al propietario de la granja. Algunas especificaciones son el mantenimiento en buen estado de la carretera, el uso en ciertos horarios o tener restricciones especificadas en un contrato legal.
En el ámbito inmobiliario, existen diferentes tipos de servidumbres que pueden afectar los derechos de los propietarios de los predios involucrados. Algunas de ellas, son limitaciones o derechos específicos sobre el uso y goce de una propiedad en beneficio de otra.
La servidumbre activa hace referencia a ese momento en el que el predio dominante se beneficia con la utilidad, mientras que el sirviente es a quien se le impone un gravamen.
La servidumbre de paso se enfoca en el derecho de tránsito que tiene el propietario de un predio dominante a través del predio sirviente para acceder a una vía pública. Un ejemplo es cuando un propietario de una casa necesita cruzar la propiedad vecina para llegar a la carretera principal.
La naturaleza y el fin de la servidumbre es la que marca la diferencia entre finca rústica y urbana. Se entiende como rústica cuando recae sobre una superficie dominante con necesidades agrícolas.
Garantiza el derecho del propietario del predio dominante a disfrutar de vistas o paisajes que se encuentren en el predio sirviente. Si un propietario tiene una casa en la ladera de una montaña y desea proteger su derecho a las vistas panorámicas del valle que se encuentra en la propiedad vecina.
Protege el derecho del predio dominante a recibir luz natural y ventilación adecuada a través del predio sirviente. Si se construye un edificio que bloquea el flujo de aire y luz a otro edificio, se establece una servidumbre para garantizar que la parte afectada tenga luz y aire adecuado.
En ocasiones, las compañías de servicios públicos necesitan acceder a las instalaciones ubicadas en el predio sirviente para llevar a cabo el mantenimiento, reparaciones o instalaciones necesarias.
Según el artículo 533 del Código Civil, una servidumbre es positiva cuando el propietario de la finca sirviente tiene la obligación de hacer o dejar hacer. Por el contrario, es negativa, cuando tiene prohibición por ley realizar modificaciones, cambios o construcciones.
En caso de ser una servidumbre continua, no necesita la intervención del hombre, mientras que, la servidumbre discontinua, es necesaria la participación del hombre, a largo plazo.
En las servidumbres aparentes o no aparentes, se toma en consideración si hay señales tangibles que permitan reconocer el uso y beneficio de las mismas, según lo establecido en el artículo 532 del Código Civil.
Las servidumbres legales se establecen por ley y tienen un propósito público, mientras que las voluntarias surgen de acuerdos privados entre individuos. Cada servidumbre está sujeta a diferentes normativas y reglamentos según su origen, ya sea el ordenamiento jurídico o los acuerdos entre las partes.
La servidumbre puede tener un impacto significativo en la propiedad inmobiliaria y afecta tanto al propietario del terreno que la concede, como al propietario del terreno que la recibe. Algunos de los impactos más comunes y consideraciones que se deben tener en cuenta, son las siguientes:
Si una servidumbre no se registra correctamente, puede no ser legalmente válida ni oponible a terceros. El registro de la servidumbre en el Registro de la Propiedad correspondiente es crucial para asegurar su validez y para que sea reconocida por las autoridades y por otras partes interesadas.
Sí, una servidumbre puede ser modificada o extinguida. Las partes involucradas pueden llegar a un acuerdo mutuo para modificar los términos o extinguirse si se cumplen ciertas condiciones, como el cumplimiento del plazo establecido.
Si una servidumbre se viola, el propietario del predio dominante puede tomar acciones legales y presentar una demanda para que se respete y buscar una compensación por los daños sufridos.
