La propiedad vertical es un concepto esencial en el mundo inmobiliario en España. Se refiere a la forma en que se divide y se regula la propiedad en edificios con múltiples viviendas, como apartamentos y pisos. Para entender completamente este concepto, vamos a explorar en detalle lo que significa la propiedad vertical en el contexto inmobiliario.
La propiedad vertical, también llamada comunidad vertical, se refiere a una propiedad o edificio que es propiedad de una sola o varias personas físicas o jurídicas. En una propiedad vertical puede haber varias viviendas o locales comerciales.
A diferencia de la propiedad horizontal, no tiene ninguna ley que la regule directamente. Es importante tener claro que una propiedad vertical solamente se puede vender completa; no es posible vender varias unidades de vivienda por separado.
Un ejemplo común de propiedad vertical es un edificio de apartamentos que tiene como propietario una empresa o una persona física. En un edificio de este tipo, cada apartamento es una unidad independiente de propiedad vertical, pero todos ellos están arrendados.
Asimismo, una propiedad vertical también puede ser un edificio heredado por varios hermanos y que se dividen formalmente la propiedad. En este caso, se aplican las reglas de la comunidad de bienes.
Lectura recomendada: ¿Qué es una segregación o división de viviendas?
Es esencial comprender la diferencia entre propiedad vertical y propiedad horizontal. La propiedad vertical se refiere a edificios con unidades independientes, mientras que la propiedad horizontal se relaciona con viviendas unifamiliares. Ambos tipos de propiedad tienen características únicas en términos de regulación y administración que conviene conocer.
| Propiedad vertical | Propiedad horizontal |
| Se refiere a edificios con unidades independientes | Se relaciona con viviendas unifamiliares |
| No existe diferenciación entre zonas comunes y zonas exclusivas de cada propietario | El responsable de las tareas administrativas y de mantenimiento recae en el administrador de fincas |
| Debe ser el propietario quien se encargue de mantener el inmueble en buen estado y cumplir con las obligaciones fiscales. | Los inmuebles o locales suelen ser destinados a la vivienda en gran medida |
| Muchos se destinan a fines comerciales, profesionales, recreativos o culturales como por ejemplo: museos, hoteles o centros comerciales. | Confiere a los titulares de este derecho la exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los otros en los elementos comunes |
Poseer un inmueble bajo el régimen de propiedad vertical lleva consigo responsabilidades específicas para el propietario:
Cuando se trata de navegar por el complejo mundo inmobiliario, comprar o vender una propiedad vertical conlleva sus propias particularidades. Estas transacciones no son tan simples como un cambio de manos; implican una serie de detalles y matices que, si se pasan por alto, pueden resultar en complicaciones. Ya sea que estés considerando vender un inmueble que has tenido durante años o estés en el proceso de adquirir uno, es vital tener en cuenta ciertos puntos clave. A continuación, desglosamos los aspectos más relevantes a considerar para ambas situaciones.
Una propiedad vertical puede convertirse en horizontal, siempre que cumpla con los requisitos legales, dividiendo el inmueble en unidades independientes registradas. Si hay múltiples dueños, se asignan proporciones basadas en sus respectivas cuotas, realizando compensaciones económicas si es necesario. Además, se deberá formalizar una comunidad de propietarios adecuada.
Una propiedad vertical puede convertirse en horizontal, siempre que cumpla con los requisitos legales, dividiendo el inmueble en unidades independientes registradas. Si hay múltiples dueños, se asignan proporciones basadas en sus respectivas cuotas, realizando compensaciones económicas si es necesario. Además, se deberá formalizar una comunidad de propietarios adecuada.
No, en general, los propietarios deben obtener el permiso de la comunidad de propietarios antes de ejecutar modificaciones significativas en su unidad. Esto se debe a que las modificaciones pueden afectar la estructura del edificio y el bienestar de otros propietarios. La comunidad puede establecer normas y procedimientos para solicitar y obtener permisos.
Los gastos comunes se deciden y distribuyen entre los inquilinos en las juntas de propietarios. Estos gastos deben ser aprobados por mayoría en la junta. La cuota de cada propietario se calcula generalmente en función de la cuota de participación de su unidad, que se basa en la superficie o el coeficiente establecido en la escritura de división horizontal.
Si un propietario no paga las cuotas de la comunidad, la comunidad puede tomar medidas para recuperar las deudas. Esto puede incluir la imposición de intereses de demora, la inclusión de la deuda en el registro de la propiedad, o incluso la venta forzosa de la propiedad para pagar las deudas pendientes.
Sí, los propietarios tienen el derecho de impugnar decisiones de la comunidad que consideren injustas o contrarias a la ley. Pueden hacerlo presentando una impugnación ante los tribunales, que revisarán la legalidad de la decisión tomada en la junta de propietarios.
