No exactamente. Los precios de la vivienda han subido a un ritmo histórico y en algunas regiones ya superan con creces los máximos de 2007, pero los analistas coinciden en que hablamos más de un mercado sobrecalentado que de una burbuja como la de hace casi dos décadas.
En síntesis:
En 2025, los precios de la vivienda en España han alcanzado niveles récord en muchas zonas, reavivando la preocupación sobre una posible burbuja. Según el INE, el precio medio de transacción subió un 12,2% interanual en el primer trimestre, situando el precio de oferta en 2.471€/m² en julio, máximos históricos. Baleares y Canarias destacan como los mercados más tensionados, donde los precios ya superan de largo los picos de 2007, mientras que a nivel nacional todavía estamos un 8,6% por debajo de aquel techo.
Este fuerte incremento responde a varios factores combinados: falta de oferta de vivienda nueva, un aumento de la demanda extranjera (en torno al 14% de las compras), y el abaratamiento de la financiación tras la caída reciente del euríbor y de los tipos hipotecarios. A diferencia de 2007, no hay un boom de crédito indiscriminado ni una sobreconstrucción masiva; hoy la mayoría de hipotecas son a tipo fijo y con condiciones más estrictas, lo que reduce el riesgo de impagos generalizados.
Hasta lo que llevamos de año, los precios actuales muestran un mercado claramente sobrecalentado, sobre todo en capitales, costa e islas, pero con diferencias clave respecto a la burbuja de hace dos décadas: la subida está más vinculada a escasez de oferta y demanda real que a una expansión crediticia insostenible.
La visión de los expertos es clara: no estamos en una burbuja como la de 2007, pero sí en un mercado sobrecalentado y con riesgos evidentes. El Banco de España estima una sobrevaloración moderada (1%–8,5%), lejos del exceso crediticio del pasado. La diferencia clave es que hoy no hay un boom de hipotecas sin control, sino una demanda real muy superior a la oferta que mantiene la presión al alza sobre los precios.
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Más que hablar de una crisis inminente, conviene pensar en posibles escenarios para los próximos años:
Lo más previsible es que el crecimiento de precios empiece a moderarse. Tras un 2025 con subidas interanuales del 12–15%, se espera que en 2026 el mercado se enfríe ligeramente gracias a:
Si la oferta sigue sin cubrir la demanda, los precios podrían continuar su escalada en mercados muy tensionados:
Un escenario de bajadas fuertes generalizadas no es lo que prevén los analistas, pero sí cabe esperar ajustes puntuales si confluyen varios factores:
Aunque el mercado actual no es idéntico al de 2007, sí existen indicadores que muestran un tendencia de sobrecalentamiento preocupante en 2025:
| Indicador | Situación en 2025 | Señal de alerta |
|---|---|---|
| Subida de precios vivienda | +12,2% (INE) | Muy por encima del IPC (2–3%) |
| Esfuerzo salarial para comprar | 9,5 años de salario medio | >10 años en Baleares y Madrid |
| Oferta vs. demanda | 90.000 viviendas nuevas / 150.000 demandadas | Déficit estructural |
| Compradores extranjeros | 14% del total de compraventas | Hasta 40% en Alicante |
| Precio medio Baleares | 5.025 €/m² | Récord histórico |
En conjunto, estas señales no implican una burbuja crediticia como la pasada, pero sí un mercado muy tensionado, donde cualquier shock (subida de tipos, desaceleración económica o cambios regulatorios) podría desencadenar ajustes en los precios en las zonas más calientes.
El mercado residencial llega a 2025 con una tendencia muy tensionada: el precio de compraventa aceleró con fuerza en la primera mitad del año (INE: +12,2% interanual en 1T y subidas de doble dígito en provincias como Madrid, Baleares, Málaga o Tenerife). La financiación es más accesible que en 2023, con nuevas hipotecas en torno al 2,9% y un euríbor cercano al 2,1%, pero la mejora de accesibilidad es muy limitada porque los precios avanzan más rápido. El Banco de España habla de sobrevaloración moderada, no de burbuja crediticia, y el peso del comprador extranjero ronda el 14%, concentrando tensión en costa e islas.
Conclusión operativa.
España entra en 2026 con un mercado sobrecalentado pero no en burbuja: lo más probable es una moderación del crecimiento y ajustes puntuales en zonas muy tensas, más que un giro brusco a la baja a escala nacional.
Uno de los factores que más presiona al mercado en 2025 es la combinación de alta demanda inversora y escasa oferta de obra nueva. Según los Registradores de la Propiedad, los compradores extranjeros representan alrededor del 14% de las operaciones, con picos del 40% en provincias como Alicante. Esta entrada de capital, junto con el interés de grandes fondos en alquiler residencial y vivienda turística, incrementa la competencia y empuja los precios en zonas costeras y en grandes capitales.
Por el lado de la oferta, el Ministerio de Vivienda estima que en 2025 se construyen unas 90.000 viviendas nuevas, cuando la demanda supera las 150.000 unidades anuales. Pese a que los arranques de obra crecieron un 11,5% interanual en el 1T 2025 (mejor dato desde 2009), la brecha sigue siendo muy amplia. Este déficit estructural mantiene la presión alcista, dificultando especialmente el acceso a vivienda para jóvenes y familias con ingresos medios.
A diferencia de 2007, los bancos aplican criterios más estrictos: hipotecas que rara vez superan el 80% del valor de tasación y exigencia de ingresos estables. Además, la mayoría de operaciones se firman a tipo fijo, lo que reduce el riesgo de impago masivo, por lo que no hay indicios de una posible explosión de burbuja inmobiliaria, ya que no existe como tal.
En cuanto a los costes financieros, el tipo medio de las nuevas hipotecas está en torno al 2,9% (mayo 2025), frente al 4,8% de 2007. El euríbor a 12 meses ronda el 2,1%, tras descender desde los máximos de 2023. Esto hace que, aunque la financiación sea más asequible que hace dos años, el impacto positivo se ve anulado por la fuerte subida de precios.
La incertidumbre radica en qué ocurrirá si el BCE cambia de rumbo y vuelve a subir tipos: un encarecimiento de la financiación reduciría la demanda de compra y podría enfriar el mercado, pero también incrementaría el esfuerzo financiero de quienes ya están hipotecados.
En 2025, el mercado inmobiliario español no muestra una tendencia en los excesos crediticios de la burbuja de 2007, pero sí síntomas de sobrecalentamiento:
El resultado es un escenario delicado: no hay una burbuja clásica, pero sí un mercado muy tensionado que exige vigilancia y medidas para evitar que el acceso a la vivienda se deteriore aún más en 2026.
A pesar de los precios récord, existen argumentos sólidos que indican que la situación actual podría no tratarse exactamente de una nueva burbuja inmobiliaria este 2025. Señalamos algunas diferencias clave respecto al contexto que llevó al colapso del mercado en 2007, lo que podría indicar que el mercado actual es más sólido y está mejor preparado para enfrentar fluctuaciones.
Uno de los elementos fundamentales que diferencia la situación actual respecto a la burbuja anterior es el acceso al crédito hipotecario. Durante la burbuja de 2007, era habitual que las entidades financieras otorgaran préstamos hipotecarios sin suficientes garantías, llegando a financiar incluso más del 100% del valor de la vivienda. Esto generó una deuda insostenible para miles de familias y desencadenó la posterior crisis del sector inmobiliario.
Actualmente, las previsiones de las condiciones crediticias son considerablemente más estrictas. Los bancos han adoptado políticas mucho más conservadoras debido a regulaciones estrictas del Banco de España y del Banco Central Europeo. Hoy en día, es habitual que las hipotecas no superen el 80% del valor del inmueble y se exijan ingresos estables y garantías más sólidas por parte de los compradores con mayor poder. Esto reduce significativamente el riesgo de impago generalizado que caracterizó la crisis del sector inmobiliario anterior.
Otra gran diferencia con respecto a 2007, es que la demanda actual parece estar más impulsada por necesidades reales de vivienda y menos por la especulación desenfrenada. Si bien los inversores todavía desempeñan un papel importante en el mercado, muchos de estos inversores buscan viviendas como activo refugio o inversión a largo plazo, y no necesariamente para realizar ventas rápidas en busca de ganancias inmediatas, como ocurrió en el pasado.
Esto implica que la actual subida de precios responde parcialmente a una demanda genuina provocada por cambios estructurales en la sociedad española, como:
Durante la burbuja inmobiliaria anterior, España vivió un periodo de excesiva construcción, generando una sobreoferta inmobiliaria considerable. En cambio, la situación actual es casi opuesta. Según información obtenida del artículo de Vozpópuli, la producción anual de viviendas nuevas en España sigue siendo considerablemente inferior a la demanda existente, lo cual justifica parcialmente los incrementos sostenidos de precios.
Esto significa que, aunque los precios sean altos, responden a una escasez real de vivienda disponible en ciertas áreas estratégicas, lo que impide que se genere la misma acumulación de stock inmobiliario insostenible que caracterizó la burbuja previa.
Otro factor clave es la situación económica general. Actualmente, a pesar de ciertos desafíos económicos globales, el mercado laboral español presenta niveles de desempleos más bajos y un panorama económico relativamente estable comparado con el escenario de 2007-2008. Según los últimos datos económicos (recogidos en artículos recientes de La Razón), el empleo estable es más común ahora que entonces, lo que implica que muchas familias tienen mayores garantías para asumir préstamos hipotecarios sin correr riesgos excesivos de impago.
Además, los ahorros acumulados durante la pandemia también han proporcionado a muchas familias una base financiera más sólida, reduciendo considerablemente la vulnerabilidad ante posibles subidas de tipos de interés.
A diferencia del periodo previo a la crisis del sector inmobiliario de 2007, la situación actual no muestra un excesivo endeudamiento privado, sino más controlado. Los hogares españoles han sido más cautelosos en la contratación de deuda hipotecaria, y muchas compras de viviendas se han realizado con una proporción mayor de capital propio o ahorros. Esto reduce la exposición directa del mercado inmobiliario ante fluctuaciones en los tipos de interés o contracciones económicas inesperadas.
Se puede detectar por incrementos sostenidos en precios, fuerte demanda, baja oferta de inmuebles y facilidad para obtener financiación hipotecaria.
Una bajada suele venir precedida por un descenso en ventas, aumento del stock de inmuebles, endurecimiento de las hipotecas y un contexto económico incierto.
Aunque no existe certeza absoluta, muchos expertos señalan que los precios podrían comenzar a estabilizarse o bajar moderadamente entre finales de 2025 y 2027, dependiendo del contexto económico global y local.
En 2026 no se espera una bajada de precios, sino una desaceleración en el ritmo de crecimiento interanual. Los principales análisis (Bankinter, BBVA Research, Singular Bank) proyectan subidas cercanas al 5% anual, bastante más moderadas que el repunte de 2025, pero lejos de una caída generalizada. Es decir, el mercado seguirá tensionado, aunque con un avance más contenido.
No se anticipa un nuevo “boom” inmobiliario a corto plazo. A diferencia de 2007, hoy no existe una burbuja de crédito ni sobreoferta de viviendas; la presión de los precios proviene de una demanda real de pisos y sostenida frente a una oferta limitada. Esto hace que los expertos hablen más de ciclo prolongado de encarecimiento que de un estallido especulativo, de modo que lo más probable es que los próximos años estén marcados por subidas moderadas y no por un boom explosivo.
La fecha exacta de la próxima crisis inmobiliaria en España no se puede predecir. Sin embargo, los expertos vigilan factores clave como la evolución de los precios de la vivienda, los tipos de interés, la demanda, la oferta y la situación económica general. Cuando estos indicadores muestran desequilibrios prolongados —por ejemplo, precios muy inflados respecto a los salarios o un exceso de oferta— aumenta el riesgo de que se produzca una corrección del mercado.
Depende de tu situación y del comportamiento del mercado:
