Variación anual de los precios inmobiliarios
Precio medio por m² de casas y pisos
Variación anual en las 15 Provincias más pobladas
Menos operaciones, precios más altos
La vivienda española marca un nuevo récord de 2.792€/m²: +2,9% trimestral, +11,1% interanual y +38,1% en 3 años. La paradoja del semestre: los precios registran las mayores subidas del ciclo mientras las compraventas encadenan cinco meses de caídas. El mercado no se enfría: se estrecha.
El liderazgo se desplaza al Levante. Alicante (+16,0% casas / +16,0% pisos) y Murcia (+16,0% / +16,3%) encabezan el mapa, mientras Madrid (+10,4% / +9,8%) modera y Barcelona (+6,8% / +6,5%) se queda claramente atrás. En Baleares y Canarias, la combinación de €/m² elevados y oferta limitada sostiene tasas positivas, con la demanda internacional como estabilizador clave.
Q2 2026: precios récord en un mercado que se estrecha
El semestre deja una divergencia inédita en este ciclo: máximos históricos de precios con cinco meses consecutivos de caídas interanuales en compraventas (enero-mayo). La demanda no desaparece; la oferta disponible y la accesibilidad expulsan operaciones.
En casas, Melilla (+27,5%) y Ceuta (+23,5%) encabezan el ranking, mercados muy pequeños donde pocas operaciones mueven el índice. El liderazgo de fondo es levantino: Alicante (+16,0%) y Murcia (+16,0%), con Cantabria (+15,2%) manteniendo el pulso de la Cornisa. A la cola, Gerona (+6,0%), Barcelona (+6,8%) y Lugo (+7,1%).
En pisos, lidera Murcia (+16,3%) seguida de Alicante (+16,0%) y Burgos (+15,0%): la onda expansiva alcanza al interior conectado. Cierran Gerona (+5,9%), Barcelona (+6,5%) y Tarragona (+8,1%): Cataluña concentra los mercados más fríos del país.
El esfuerzo teórico de compra alcanza el 35,7% de la renta del hogar medio (Tinsa), superando por primera vez en el ciclo el umbral del 35%. La accesibilidad, no el apetito, es lo que frena las transacciones.
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España en comparación con Europa
España (+12,8% interanual, Eurostat 1T) crece a más del doble del ritmo de la UE (+5,1%) y es el quinto mercado más dinámico de la Unión, tras Portugal, Bulgaria, Eslovaquia y Croacia. Francia (+0,1%) y Alemania (+1,4%) apenas se mueven.
¿Burbuja? Nominal en máximos, real todavía lejos
El valor medio nacional está a -0,7% del máximo nominal de 2007, pero un -33% en términos reales (Tinsa). Trece capitales de provincia españolas superan ya sus máximos nominales (la última en sumarse, Ceuta); ninguna los reales: Palma es la más cercana (-6,9%). El UBS Global Real Estate Bubble Index sitúa el riesgo español en zona moderada, lejos de Miami, Tokio o Zúrich: el crecimiento se apoya en empleo, demografía y escasez, con un crédito mucho más estricto que en el ciclo anterior.
El alquiler empuja hacia la compra
El alquiler marca récord: 15,3€/m², +4,2% interanual (Idealista). Tres años de Ley de Vivienda dejan un alquiler +30,7% con la oferta un 30% menor y la competencia duplicada. Con una tasa de esfuerzo del alquiler superior al 50%, la demanda solvente se redirige hacia la compra, otro viento de cola para los precios.
Transacciones: cinco meses a la baja desde una base récord
Tras el récord de 2025 (751.907 compraventas, MITMA, cifra revisada), 2026 acumula caídas interanuales de enero a mayo: -2,4% hasta abril (INE) y -7,6% en mayo (avance de Registradores). El 1T 2026 cerró en 178.096 operaciones, aún el tercer mejor trimestre desde 2007.
La lectura no es de enfriamiento de demanda sino de estrechamiento de oferta: la obra nueva sube +7,2% trimestral porque se vende todo lo que sale, mientras la usada (-2,0%) sufre la falta de producto en zonas líquidas.
Qué lo explica
Accesibilidad al límite: 14 provincias superan el 35% de esfuerzo teórico. Crédito más caro: euríbor ~2,80%, +0,7 pp interanual. Escasez estructural: déficit acumulado superior a 700.000 viviendas (CaixaBank, BBVA). Base de comparación: 2025 fue el mejor año desde 2007.
Las hipotecas no son el freno
La financiación sigue fluyendo: las hipotecas crecen cada mes de 2026 (INE: +9,0% en marzo, +2,3% en abril) y el importe medio se dispara hasta 173.331€ (+11,1% interanual), reflejo directo de los precios. Con ~63% de la contratación a tipo fijo, el crédito acompaña; lo que escasea es producto asequible.
Revisión del escenario
Nuestro escenario base de Q1 (730.000-770.000 operaciones en 2026) queda desfasado con el -2,4% acumulado. Lo revisamos a 690.000-730.000, en línea con BBVA Research (-1,6%, >700.000). Andalucía es la excepción: única CCAA que crece en mayo (+4,3%), mientras Cantabria (-26,2%), Baleares (-21,4%) y Murcia (-19,8%) marcan los mayores retrocesos.
Demanda extranjera: menos volumen no, más selección
Los compradores extranjeros firman el 13,9% de las compraventas del 1T (~24.800 operaciones, Registradores), por encima de la media de la última década. Baleares (28,9%), Comunidad Valenciana (28,2%) y Canarias (22,8%) concentran la presión. El perfil se profesionaliza: más selectivo, más obra nueva, más análisis previo.
Conclusión
El mercado entra en el segundo semestre con menos operaciones y precios más altos. Donde hay producto deseado, el precio responde; donde el esfuerzo supera el umbral razonable, la operación no se hace. La variable a vigilar ya no son los tipos: es la oferta.
Evolución del volumen anual de transacciones, 2012-2025
Lectura cruzada: RealAdvisor, Tinsa, Idealista y Fotocasa
Las cuatro referencias marcan máximos y aceleración en Q2. RealAdvisor: 2.792€/m², +11,1% anual, +2,9% trimestral. Tinsa IMIE Mercados Locales: +15,2% interanual, la mayor tasa desde 2006. Idealista: 2.823€/m², +15,8% (precio de anuncio). Fotocasa: 3.133€/m², +17,2% (segunda mano). Las diferencias reflejan metodologías, no contradicción.
Precios vs inflación y TAE: giro de guion
El binomio "IPC moderado + TAE estable" de Q1 se ha roto parcialmente. El BCE subió tipos el 11 de junio (+25 pb, depósito al 2,25%) ante una inflación que encadena cuatro meses por encima del 3% (3,2% en junio). El euríbor ronda el 2,80% (+0,7 pp interanual) y la TAE hipotecaria repunta al 2,92% en mayo (BdE). Aun así, la vivienda (+11,1%) sigue batiendo con claridad a la inflación: el argumento de activo refugio se refuerza.
Rotación geográfica, fase 2: del litoral al interior
La onda expansiva alcanza al interior conectado y a las coronas metropolitanas: Toledo (+24,8%), Albacete (+21,1%) o Torrejón de Ardoz (+32,6%) lideran las subidas de Tinsa mientras Madrid capital (+15,5%) y Barcelona (+8,9%) desaceleran. El déficit de vivienda se concentra en cinco provincias (Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia) y la promoción no crece precisamente ahí: la presión se traslada a la periferia.
Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: del anuncio al despliegue
La Conferencia Sectorial aprobó en mayo, por unanimidad, el reparto de los 7.000 millones de euros (Andalucía 1.197M€, Madrid 1.113M€, Cataluña 1.015M€). Los primeros fondos se despliegan en el segundo semestre de 2026. Su alcance (~33.000 viviendas según BBVA) es limitado frente a un déficit de ~700.000: el impacto real en precios sigue previsto para 2027-2028.
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