¿Qué es y cómo calcular el valor de mercado de un inmueble?

En el mundo inmobiliario, el valor de mercado de un inmueble es una cifra crucial tanto para los propietarios que buscan vender, como para los compradores. Esta cifra, que representa el precio más probable que un inmueble obtendría en un mercado competitivo y abierto, se determina mediante una serie de factores y métodos de valoración. En este artículo, profundizaremos en qué es el valor de mercado, cómo calcularlo y su relevancia para Hacienda.

¿Qué es el valor de mercado de un inmueble?

El valor de mercado de un inmueble es el precio al que probablemente se vendería normalmente. Esto quiere decir, en una transacción abierta y competitiva. Esta cantidad se establece teniendo en cuenta las características del inmueble, su ubicación, su estado de conservación, la demanda y oferta del mercado, entre otros factores.

Factores que influyen

El valor de mercado de un inmueble no es estático, sino que puede variar en función de una serie de elementos, algunos de ellos, externos. Estos son algunos de ellos:

• Ubicación del inmueble.
• Tamaño y superficie útil.
• Estado de conservación.
• Características específicas de la propiedad: si es un piso, tiene piscina o jardín, es una casa con terreno, etc.
• Eficiencia energética.
• Situación jurídica.
• Evolución del mercado inmobiliario.
• Oferta y demanda de viviendas o inmuebles. 
• Contexto económico del momento.

¿Cómo calcular el valor de mercado de un inmueble? Métodos de valoración

Existen diferentes métodos para estimar el valor de mercado de un inmueble. Aquí describiremos los más comunes:

• Método comparativo. Es el más utilizado y se basa en la comparación de la propiedad con otras similares que se hayan vendido recientemente en la misma zona.

• Método de cálculo de costes. Se usa principalmente para conocer el precio de propiedades nuevas o a construir. Este método se basa en conocer el precio total de construcción del inmueble, sumado al valor del terreno, impuestos, y deduciendo la depreciación si aplica.

• Método de rendimiento. Este método es apropiado para inmuebles que se compran con el propósito de alquilarlos. Se basa en el cálculo de la renta que puede generar el inmueble y se utiliza este ingreso para calcular el valor actual del inmueble.

• Precio por metro cuadrado. Otra forma para saber el valor de mercado de un inmueble es informándose del precio del metro cuadrado de la zona y multiplicarlo por la superficie. Puedes acceder a nuestro buscador de precios por metro cuadrado para emplear este método de cálculo. 

• Método residual.El que más se suele usar para propiedades destinadas al desarrollo, como solares para urbanizar. Consiste en estimar el valor del proyecto terminado y restarle el coste de construcción y otros gastos para obtener el valor actual del inmueble.

• Tasación online. La valoración de un inmueble online es ideal para conocer el valor de un inmueble de cualquier tipo, sin tener que acudir a tasadores, ni invertir horas en comprar y estudiar el mercado. Gracias a herramientas online, como la que ha diseñado RealAdvisor, es posible conocer el valor de tu propiedad respondiendo un cuestionario. Es totalmente gratis y tan solo lleva unos pocos minutos.

Cada uno de estos métodos tiene sus particularidades y requiere un cierto grado de experiencia y conocimiento para su correcta aplicación. Asimismo, también existe la alternativa de acudir a un tasador profesional.

Valor de mercado vs. valor catastral

Es importante no confundir el valor de mercado con el valor catastral. El valor de mercado se refiere al precio que podría obtenerse por la venta del inmueble en el mercado abierto. El segundo se trata del valor administrativo establecido por el ayuntamiento para el cálculo de ciertos impuestos, como el IBI. Este no suele reflejar el precio real de venta, sino que es bastante menor.

Lectura recomendada: ¿Qué es el valor catastral?

¿Qué relación hay entre Hacienda y el valor de mercado de un inmueble?

El valor de mercado de un inmueble es una información crucial en diversas operaciones fiscales. Hacienda (Agencia Tributaria) a menudo recurre a este valor para calcular los impuestos relacionados con la transferencia de una propiedad. 

Por ejemplo, cuando hay una compraventa de una vivienda o una transmisión por sucesión o donación patrimonial. Estos impuestos se gestionan por comunidades autónomas, así que la grabación sobre el valor será diferente dependiendo de la ubicación del bien inmueble. Asimismo, es necesario tener en cuenta que se podría solicitar una valoración oficial por parte de la administración pública ante una situación como las descritas. 

¿Qué consecuencias fiscales tiene el valor de mercado?

El valor de mercado de un inmueble puede tener importantes implicaciones fiscales. Un valor alto significa mayor carga fiscal, especialmente si la propiedad se vende y se genera una ganancia significativa. De igual manera, un valor de mercado alto también puede aumentar el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). 

Por otro lado, un valor de mercado bajo puede dar como resultado una carga fiscal menor. Sin embargo, es esencial recordar que la manipulación del valor de mercado con el fin de reducir los impuestos puede considerarse una práctica fraudulenta y tener consecuencias legales. Por lo tanto, siempre es crucial asegurarse de que la valoración del inmueble se realice de manera justa y precisa.

Referencias

1. Agencia Tributaria. “Transmisiones lucrativas y societarias: aplicación del valor de mercado.”
2. Ministerio de Hacienda y Función Pública. Preguntas Frecuentes. http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/faqs.asp 
3. APD. Valor catastral y valor de mercado: diferencias y cálculos. https://www.apd.es/valor-catastral-y-valor-de-mercado-diferencias-y-calculos/