Una unidad de ejecución es el área donde se concentra la urbanización y la reparcelación para repartir cargas y beneficios. En 2025 es obligatoria en suelo urbanizable y urbano no consolidado, y solo puede iniciarse si existe ordenación pormenorizada aprobada y la delimitación municipal definitiva.
En síntesis:
Una unidad de ejecución es un ámbito territorial, continuo o excepcionalmente discontinuo, donde debe materializarse la urbanización y redistribución del suelo conforme al planeamiento.
La unidad de ejecución garantiza que:
Las legislaciones urbanísticas autonómicas siguen reforzando la idea de que la unidad de ejecución es el marco operativo mínimo para ejecutar cualquier sector o ámbito que requiera urbanización sistemática. Algunas comunidades permiten unidades discontinuas solo cuando sea imprescindible para la equidistribución.
En España, las unidades de ejecución pueden ser de varios tipos según la forma del ámbito y el tipo de suelo. Cada una determina cómo se reparten cargas, cesiones y aprovechamientos dentro del planeamiento urbanístico.
Antes de que un ayuntamiento o un grupo de propietarios pueda delimitar formalmente una unidad de ejecución, deben cumplirse una serie de condiciones técnicas y jurídicas sin las cuales no es posible iniciar la gestión urbanística. Estas condiciones garantizan que el ámbito cuenta con una planificación suficiente para poder urbanizar, repartir cargas y obtener solares aptos para edificar.
La regla sigue siendo la misma en 2025:
si no existe ordenación pormenorizada, no se puede delimitar una unidad de ejecución.
Esto implica que debe estar aprobado definitivamente, según el caso:
Sin este planeamiento pormenorizado, el ámbito carece de la definición necesaria en cuanto a usos, edificabilidades, alineaciones, sistemas públicos y aprovechamientos urbanísticos, lo cual hace inviable iniciar la gestión.
Para que la unidad de ejecución sea viable, debe contener:
Esto garantiza que la urbanización se pueda realizar de forma autosuficiente y que no dependa de unidades externas para completar dotaciones básicas.
La unidad de ejecución debe poder transformar el suelo en:
Si el ámbito no puede generar solares, no puede gestionarse como unidad de ejecución.
Antes de delimitar la unidad es obligatorio que el planeamiento haya establecido con claridad:
Sin esta definición previa, no puede aplicarse la equidistribución ni realizar la reparcelación.
Desde 2023–2025, varias comunidades autónomas han adaptado sus leyes urbanísticas a los criterios de la Ley estatal de Suelo 2015 (TRLSRU), lo que afecta directamente a la delimitación de unidades de ejecución:
El resultado es que en 2025 las unidades de ejecución deben justificarse con mayor precisión técnica y económica, y siempre bajo la premisa de que el ámbito pueda gestionarse de forma autónoma, equilibrada y con distribución equitativa de beneficios y cargas.
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La delimitación de unidades de ejecución no es un trámite opcional: en determinadas situaciones es obligatoria para poder iniciar la gestión urbanística. Su finalidad es asegurar que la urbanización, las cesiones y la redistribución de beneficios y cargas se realicen de forma ordenada y equitativa.
En 2025, las legislaciones urbanísticas autonómicas y el TRLSRU coinciden en que debe delimitarse una unidad de ejecución cuando concurren estos casos:
Debido a que todavía no está urbanizado, este suelo requiere obligatoriamente:
Sin unidad de ejecución, no puede iniciarse este proceso.
Incluye suelos urbanos que:
Aquí la unidad de ejecución es imprescindible para coordinar la transformación y aplicar la equidistribución.
Si existen diferencias significativas en aprovechamientos (beneficios urbanísticos), la jurisprudencia y la normativa autonómica exigen delimitar unidad de ejecución para garantizar la equidistribución.
En otros casos, la ejecución urbanística puede hacerse de forma asistemática, aislada o mediante licencias, sin delimitar unidad de ejecución:
Infraestructuras de escala supralocal o municipal:
Estos tienen su propio régimen y no necesitan unidad de ejecución.
Comprende terrenos que ya cumplen todas las condiciones de solar:
Aquí no se requiere distribuir cargas ni ejecutar obras de urbanización complejas; basta con la licencia municipal.
Se aplican en:
Para poder desarrollar y construir dentro de una unidad de ejecución, la normativa urbanística estatal (TRLSRU 2015) y las leyes autonómicas fijan una serie de requisitos técnicos y jurídicos que siguen plenamente vigentes en 2025, aunque ahora están sometidos a un mayor control económico y técnico por parte de los ayuntamientos.
La unidad debe constituir un ámbito lógico y funcional. Se permite la unidad de ejecución discontinua, pero solo en casos excepcionales, y siempre que:
Algunas sentencias recientes en País Vasco y Comunidad Valenciana han reforzado que la discontinuidad debe justificarse explícitamente, mediante informe técnico y memoria de equidistribución.
La unidad de ejecución debe estar integrada en el mismo ámbito de planeamiento:
Esta homogeneidad garantiza que los criterios de uso, edificabilidad y cesiones sean coherentes.
Se mantiene el criterio tradicional:
Este límite garantiza que ningún propietario resulte injustamente beneficiado o perjudicado durante la redistribución.
Desde 2023, la mayoría de comunidades autónomas exigen de forma expresa:
Estos documentos deben acreditar que la unidad es ejecutable realmente y que los propietarios podrán asumir las cargas.
En muchas regiones (Madrid, Andalucía, Valencia), sin este estudio la delimitación de unidades no puede aprobarse.
El TRLSRU y las leyes autonómicas imponen la obligación de prever:
cuando existan ocupantes legales de viviendas o actividades económicas dentro del ámbito.
La Unidad no puede ejecutarse si no existe un plan de realojo aprobado y garantizado económicamente.
El procedimiento varía según la normativa autonómica, pero en 2025 sigue un esquema común en casi todo el territorio. Para que quede claro y ajustado a la práctica real, aquí está la versión perfeccionada:
La delimitación puede aparecer:
En 2025 la mayoría de comunidades autónomas exigen que la delimitación sea coherente con la ordenación pormenorizada y acompañada de memoria de viabilidad económica.
La delimitación puede promoverla:
Andalucía y Valencia permiten iniciativa privada incluso sin acuerdo mayoritario, siempre que se acredite viabilidad económica y técnica.
Incluye:
En 2025 algunas comunidades autónomas han reforzado la obligación de justificar equidistribución, viabilidad económica y realojos en esta fase.
El Ayuntamiento aprueba de forma definitiva la delimitación de una unidad una vez:
La aprobación definitiva habilita el inicio de los instrumentos de gestión:
Desde 2024, varias comunidades autónomas exigen publicar la delimitación en boletines oficiales y en el visor urbanístico autonómico.
La delimitación debe formar un espacio cerrado, pertenecer al mismo ámbito de actuación, asegurar la viabilidad técnica y económica, y permitir la equidistribución equitativa de beneficios y cargas.
Las unidades continuas comprenden terrenos contiguos, mientras que las discontinuas agrupan terrenos no contiguos para facilitar la equidistribución de beneficios y cargas.
Es obligatoria en suelo urbanizable y en suelo urbano no consolidado, según lo establece la legislación urbanística autonómica.
La delimitación vincula los terrenos al proceso urbanizador, somete los terrenos a la reparcelación y puede suspender las licencias de parcelación y edificación hasta que se complete el proceso administrativo.
El ayuntamiento puede compensar los déficits de aprovechamiento mediante la atribución de aprovechamiento municipal, pago en efectivo o asunción de gastos de urbanización equivalentes.
Incluyen la aprobación inicial, notificación a los propietarios, información pública, y aprobación definitiva, según lo establece la normativa autonómica.
Se prevén unidades continuas, discontinuas, en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable, con el fin de organizar y desarrollar áreas específicas según el plan urbanístico.
