En RealAdvisor, nuestro objetivo es generar indicadores de precios inmobiliarios fiables y transparentes para cada calle, cada barrio y cada ciudad que analizamos en España.
Nuestra metodología se basa en datos verificados, modelos de análisis geoespacial y actualizaciones continuas que permiten reflejar la evolución real del mercado inmobiliario.
En lugar de depender de una sola fuente o de una fórmula simplificada, nuestros modelos combinan miles de observaciones de mercado, variables de localización y métodos estadísticos avanzados. De este modo obtenemos precios por metro cuadrado representativos tanto a nivel del inmueble como de su entorno.
La calidad de los datos es el punto de partida de cualquier cálculo de precios. En España, nuestros modelos se apoyan en uno de los conjuntos de datos inmobiliarios más amplios y estructurados disponibles, con decenas de millones de registros analizados.
Para garantizar la precisión de los resultados, combinamos múltiples fuentes complementarias y controladas.
Utilizamos anuncios de propiedades en venta y en alquiler, junto con sus características detalladas: tipo de inmueble, estado, ubicación, equipamientos y atributos relevantes.
Durante los últimos cinco años se han procesado más de 32 millones de anuncios en España. Tras la deduplicación y los controles de calidad de los datos, se han seleccionado 8.325.983 anuncios de venta y 5.289.880 anuncios de alquiler para el entrenamiento de los modelos.
También integramos tasaciones y valoraciones realizadas por profesionales inmobiliarios certificados. Estos datos se utilizan como referencias de alta fiabilidad, especialmente en zonas donde la información pública es más limitada.
Nuestros modelos en España se apoyan en 1.381.488 valoraciones validadas por expertos.
El valor de un inmueble depende en gran medida de su entorno. Por ello utilizamos datos geoespaciales detallados a escala de calle, barrio y edificio.
Analizamos, entre otros factores, la proximidad a transporte público, zonas verdes, equipamientos urbanos y núcleos de actividad.
Nuestra base geoespacial en España incluye 769.447 calles procesadas y 7.468.363 edificios analizados, cada uno enriquecido con atributos de localización precisos.
Para analizar la estructura territorial y validar la coherencia espacial de los modelos utilizamos bases de datos oficiales y abiertas, entre ellas:
Todos los datos se verifican, estandarizan y validan antes de integrarse en los modelos analíticos.
El mercado inmobiliario cambia de forma continua. Una operación de hace dos años no refleja directamente el nivel de precios actual.
Por eso aplicamos un ajuste temporal a cada transacción y anuncio histórico utilizado. A partir de series de precios históricas, recalibramos los valores pasados para alinearlos con las condiciones actuales del mercado.
Así garantizamos que el modelo aprende de datos comparables en el tiempo y relevantes para la situación presente.
Antes de entrar en los modelos, todos los datos pasan por controles de calidad estrictos.
Verificamos la precisión de la geolocalización, la coherencia de las variables y la integridad de la información. Se excluyen los registros incompletos, inconsistentes o con errores de posicionamiento.
De este modo, nuestros indicadores de precios se construyen únicamente sobre datos validados, homogéneos y geográficamente precisos.
El precio de un inmueble no depende solo de su superficie o del número de habitaciones. La localización es el factor más determinante.
Enriquecemos cada propiedad con variables geográficas detalladas para medir con precisión el impacto del entorno en el precio. Consideramos características del barrio, diferencias entre calles cercanas y proximidad a elementos estructurales como parques, centros urbanos o ejes de transporte.
En las zonas con menor densidad de datos aplicamos técnicas de análisis espacial que refuerzan la robustez de las estimaciones y garantizan coherencia entre áreas vecinas.
Nuestro sistema de cálculo de precios utiliza el modelo Honeycomb, una rejilla espacial de dos niveles diseñada para combinar precisión local y cobertura territorial sin depender exclusivamente de los límites administrativos clásicos.
Celdas de alta precisión
Estas celdas de alta resolución permiten estimar el precio a nivel de edificio y parcela, capturando variaciones locales dentro de una misma calle o manzana.
Celdas de síntesis regiona
Estas celdas más amplias proporcionan una visión agregada de los precios por barrios, municipios y regiones. También generan indicadores estadísticos detallados por tipo de inmueble y número de habitaciones, lo que facilita la lectura estructural del mercado.
La combinación de ambos niveles garantiza precisión micro-local y consistencia a escala regional.
La calle suele ser la unidad de comparación más fina en el análisis inmobiliario. Permite captar diferencias inmediatas de entorno, tranquilidad, vistas o calidad percibida que no siempre se reflejan a nivel de barrio.
Calculamos indicadores de precio por calle analizando inmuebles cercanos con características comparables.
Estos indicadores conectan las celdas de alta precisión con las estadísticas regionales y permiten visualizar con claridad las diferencias de precio entre calles próximas.
Cada zona geográfica, ya sea ciudad, distrito o barrio, se modeliza de forma independiente.
Nuestros modelos espaciales estiman precios por metro cuadrado en toda la rejilla para generar mapas de precios coherentes e interpretables.
Antes de su publicación, cada modelo pasa por pruebas automáticas y posteriormente por una revisión experta. Las zonas con variaciones de precio atípicas se someten a análisis manual y se comparan con áreas vecinas para verificar la coherencia de los resultados.
Además de los niveles de precios actuales, medimos también su evolución temporal.
Un modelo interno estima variaciones mes a mes, incluso en zonas con menor volumen de datos recientes. Esto permite seguir tendencias de mercado a largo plazo para cada localización.
El mercado inmobiliario es dinámico y nuestros modelos se actualizan en consecuencia.
Cada mes incorporamos nuevos anuncios, valoraciones y señales de mercado. Así, nuestros indicadores reflejan de forma continua las condiciones más recientes del mercado inmobiliario en España.
El sistema de cálculo de RealAdvisor se basa en una infraestructura analítica robusta diseñada para producir precios inmobiliarios precisos y actualizados.
Se apoya en:
Esta combinación de datos verificados, modelización avanzada y transparencia metodológica permite a RealAdvisor ofrecer precios fiables tanto para una calle concreta como para un barrio o una ciudad completa.
Nuestro modelo se basa en datos de alta calidad cuidadosamente seleccionados que combinan anuncios inmobiliarios, valoraciones expertas, información geoespacial y tendencias históricas. Todos los datos pasan por procesos rigurosos de validación y control de calidad antes de utilizarse. Esto garantiza que los precios se calculan únicamente a partir de información fiable, coherente y geográficamente precisa.
Los modelos son revisados por analistas inmobiliarios y especialistas en valoración que evalúan la coherencia, la precisión y el realismo de los resultados. Esta revisión experta permite detectar y corregir cualquier anomalía antes de la publicación.
Actualizamos los precios cada mes integrando los últimos anuncios, valoraciones recientes y cambios de mercado. Así garantizamos que los indicadores reflejan las condiciones más actuales en ciudades, municipios y barrios de toda España.
