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¿Cómo se calcula el valor de los terrenos agrícolas?

estimar el precio de un terreno agrícola

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¿Cómo se determina el precio de los terrenos agrícolas?

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En España el precio de las tierras rurales se determina en función de varios parámetros:

Las características de la tierra:

La naturaleza del suelo, la superficie explotable y la pendiente del terreno son elementos esenciales a tener en cuenta para estimar el valor de las tierras agrícolas.

Ubicación:

Cuanto más cerca esté el terreno del centro de la ciudad, del transporte público y de los comercios, más valioso será. En cambio, una parcela descentrada atraerá a muy pocos compradores.

Ventas históricas:

Para acercarse a los precios del mercado inmobiliario, se puede utilizar los precios de transacción de los terrenos agrícolas vendidos en los últimos 5 años en la misma región.

La utilidad del terreno:

La adquisición de tierras agrícolas se realiza con el fin de cultivarlas. Cuanto más rentable sea la explotación agrícola, más valioso será el terreno.

La constructibilidad del terreno:

La única función de los terrenos agrícolas es ser utilizados para fines agrícolas. Sin embargo, es posible solicitar al ayuntamiento un permiso para convertir una construcción existente en un edificio vinculado a las necesidades agrícolas, como una casa de campo o un almacén, por ejemplo. Si no hay posibilidades de construir nada en esta tierra de labranza, el valor se verá afectado. Por lo tanto, es fundamental informarse sobre el uso potencial del terreno agrícola a la hora de fijar el precio de venta. Puede encontrar esta información en el plano de adjudicación y en el plano catastral que le proporciona su municipio.

¿Es posible calcular uno mismo el precio de las tierras de cultivo?

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Valoración de terrenos agrícolas mediante el precio medio de mercado 

El precio medio de mercado se calcula a partir de los precios de venta de terceros en la misma región durante los últimos 5 años. A partir de este precio medio, puede calcular su precio de venta que normalmente es 1,05 veces superior al precio medio de mercado.

Valoración de terrenos agrícolas mediante el análisis de terrenos similares en el mercado 

Utilizar el precio de mercado es rápido y sencillo para hacer una valoración de su terreno agrícola, pero no tiene en cuenta todas las particularidades de su terreno. Para ajustar el precio de su terreno, puede compararlo con propiedades similares que estén a la venta en su zona. Por ejemplo, si la naturaleza de su terreno requiere labrar la tierra para poder cultivarla, tendrá mucho menos valor que los terrenos que están listos para ser cultivados.

¿Hacer que un experto valore un lote agrícola?

calcular el valor de rendimiento de un terreno agrícola

Debido a la complejidad de la tarea, puede ser útil y más eficaz contar con una estimación profesional de sus tierras de cultivo. El experto acude al terreno en cuestión y evalúa su valor real en función de su estado y fertilidad y podrá fijar un precio basado en el valor de rendimiento.

El valor de rendimiento agrícola corresponde al capital cuyos intereses (anualidad), calculados al tipo medio aplicable durante varios años, corresponden a los ingresos de una empresa o una propiedad agrícola explotada según las costumbres del país. Dado que el valor de rendimiento se calcula de manera uniforme en toda España, existe una directriz para estimar el valor de rendimiento disponible en la Ordenanza sobre la Ley de Tierras Rurales.

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