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¿Cómo estimar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

calcular el valor de la inversión inmobiliaria

En España, entre el 15 y el 20% de las hipotecas se conceden por el deseo de invertir en inmuebles de alquiler. Invertir en bienes inmuebles es una inversión de bajo riesgo. Sin embargo, antes de dar el paso, es importante saber cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. En RealAdvisor explicamos cómo saber qué propiedad elegir en función de su rentabilidad estimada.

Tabla de contenido

¿Por qué invertir en inmuebles de alquiler? 

A diferencia del mercado de valores, que puede fluctuar enormemente, el valor de una propiedad se mantiene relativamente estable a lo largo de los años. Además, es un activo tangible y resistente a las crisis económicas.

Con unos tipos de interés hipotecarios históricamente bajos, la popularidad del sector inmobiliario sigue creciendo. En estas condiciones, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria será mucho mayor. Por lo tanto, es prudente aprovechar esta circunstancia para comprar propiedades para alquilarlas y generar ingresos. Muchos inversores están aprovechando este periodo favorable para este tipo de inversión.

¿Cómo invertir en inmuebles de alquiler?

 

La mejor manera de conseguir una mayor rentabilidad es centrarse en los inmuebles más solicitados para alquiler. Aunque el mercado sea muy atractivo y se espere un aumento de las transacciones inmobiliarias, el posicionamiento generará una mayor rentabilidad. El alquiler convencional no es la única forma a considerar ya que la demanda de bienes inmuebles suele variar dependiendo de las necesidades de cada persona.

Residencias de estudiantes

La población estudiantil aumenta cada año, ya que cada vez más extranjeros vienen a estudiar en las Universidades españolas. Los intercambios entre universidades han favorecido en gran medida este fenómeno. Por ello, se calcula que el número de estudiantes que buscan alojamiento en España crecerá considerablemente en los próximos años y se espera que se construyan nuevas viviendas para estudiantes.

Para un inversor, esta es una oportunidad que hay que aprovechar. Como la demanda supera a la oferta, los rendimientos pueden ser elevados a pesar del riesgo de desocupación durante los meses de verano. Cerca de los campus universitarios, estas propiedades deberían encontrar rápidamente personas interesadas en alquilar.

Residencias de ancianos

Dado el aumento de la esperanza de vida, la necesidad de residencias para mayores se dispara. Actualmente, es un sector con plazas muy demandadas.

Invertir en este tipo de alojamiento seguro que da sus frutos. La ausencia de vacantes es una ventaja para este tipo de inversión en alquiler. Los alquileres también son elevados. Como la gestión de la residencia se confía a un profesional, esta inversión inmobiliaria tiene muchas ventajas.

Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

Para saber cuánto ganará en una inversión inmobiliaria, primero hay que entender el concepto de rendimiento del alquiler. Se refiere a la cantidad de dinero recibida en un año. Por supuesto, este rendimiento se entiende dentro de la inversión básica y deducir un porcentaje. 

En general, un rendimiento inmobiliario inferior al 3% no suele considerarse interesante. En una estrategia de inversión inmobiliaria, este porcentaje debe ser al menos del 6%. Esto se puede determinar calculando su rentabilidad. 

La rentabilidad de una inversión inmobiliaria se calcula de la siguiente manera:

Rentabilidad bruta = alquiler con gastos incluidos x 11,5 meses / Precio de compra (incluidos los gastos accesorios) x 100

Hay que tener cuidado al hacer este cálculo. La vacante de alquiler en un año corresponde a una media de 15 días. Por lo tanto, no se calcula sobre 12 meses, sino sobre 11,5 meses para tener en cuenta los periodos en los que el inmueble está desocupado. En cuanto a los gastos auxiliares, hay que tener en cuenta los gastos de gestoría, los gastos notariales y los trabajos realizados para mantener el inmueble en buen estado. 

Para entenderlo mejor, he aquí un ejemplo concreto para una propiedad con un precio de compra de 450.000€

  • Precio de compra del inmueble en alquiler: 450ʼ000€
  • Préstamo hipotecario: 337ʼ500€
  • Fondos propios: 135ʼ000€
  • Estado del alquiler para el año: 25ʼ500€
  • Rendimiento bruto: 5,67%
  • Tipo de inmueble: Nuevo
  • Servicios y mantenimiento: 4ʼ500€
  • Margen bruto: 21ʼ000€
  • Tipo de interés aplicado: 1,10%.
  • Interés: 3ʼ713€
  • Comisión de gestión: 5 %. 
  • Comisión de gestión: 1ʼ275€
  • Beneficio antes de impuestos: 16ʼ012€
  • Rendimiento neto antes de impuestos: 11,86 %.

El rendimiento neto de esta propiedad es, por tanto, del 11,86%, lo que resulta interesante para una inversión inmobiliaria en España. Esta simulación también demuestra que la rentabilidad bruta no es suficiente para saber si una inversión inmobiliaria es prometedora. La diferencia con el rendimiento neto es tan grande que debería dar que pensar. 

Por lo tanto, hay que realizar un estudio completo para realizar una inversión de alquiler con éxito para que proporcione datos reales que ayudarán en el proceso de toma de decisiones.

Evitar el error de fijarse sólo en el rendimiento de la propiedad  

Para saber si una inversión inmobiliaria es rentable, hay que tener en cuenta el rendimiento bruto y, seguidamente, ponerse en perspectiva con otros elementos: 

  • El importe del préstamo concedido, que debe ser del 80% del precio de compra
  • Tener en cuenta la tasa de desocupación, que puede reducir la rentabilidad anual
  • Considerar el tipo de propiedad: las propiedades pequeñas tienen una mayor rotación de inquilinos, pero la demanda es mayor. Para un inmueble con mayor superficie el alquiler suele ser más elevado.
  • Calcular el índice de tranquilidad (IDT) que corresponde al tiempo necesario para gestionar la propiedad. Cuanto más bajo sea este índice, mayor será la rentabilidad.
  • Pensar en la reventa estimando la posible plusvalía
  • Evaluar el presupuesto para el mantenimiento de la propiedad
  • Pensar en la reserva de alquiler, es decir, en la posibilidad de mudarse o transformar la propiedad para generar mayores ingresos por alquiler.

El inversor a menudo tiende a ver sólo el precio de compra de la propiedad. En este caso, la rentabilidad puede parecer alta si esta cantidad es baja. Sin embargo, esta opinión es errónea. Para saber exactamente cuáles son las ganancias potenciales, hay que tener en cuenta todos los costes. Este rendimiento de la inversión en alquiler también depende de la cantidad de fondos propios inyectados en el proyecto. 

Además, aunque un inmueble tenga un buen potencial, la desocupación puede afectar a la rentabilidad anual. Por lo tanto, para limitar al máximo la desocupación, es necesario dirigirse a un lugar solicitado. Por lo tanto, el índice de ocupación será mucho mejor que en una zona menos popular. 

El rendimiento medio de la propiedad a través del flujo de caja

Para ser más precisos y saber qué inversión inmobiliaria es la más rentable, es preferible evaluar el flujo de caja. Este indicador corresponde al flujo de efectivo generado. Esta cantidad puede determinarse deduciendo todos los costes del alquiler recibido. Por tanto, el cálculo es el siguiente: 

Flujo de caja = alquiler bruto (incluidos los gastos) - gastos - impuestos - reembolso de préstamos e intereses - seguros

El flujo de caja debe ser alto. Si es negativo, significa que la inversión inmobiliaria no es rentable. Por lo tanto, estimar el valor del inmueble de alquiler es útil para hacer una proyección y saber cuál es la mejor inversión. El resultado obtenido servirá para hacer este cálculo y saber cuál será el flujo de caja. 

Fijación de rendimientos y alquileres

El inmueble adquirido no puede ofrecer una alta rentabilidad si la relación entre el precio de compra y el alquiler cobrado es demasiado elevada. Un precio de compra elevado obligará a ajustar el alquiler en consecuencia. Sin embargo, es complejo saber cómo fijar el alquiler de una casa o un piso. 

Si es demasiado bajo, el rendimiento anual será especialmente limitado. Por otro lado, si el alquiler es demasiado elevado, puede ahuyentar a los posibles inquilinos. Por lo tanto, a menudo es mejor seleccionar una propiedad con un precio razonable. Así, el alquiler puede ser similar a los del mercado pero ofrecer una mayor rentabilidad.

¿En qué ciudad invertir en inmuebles? 

Antes de invertir en inmuebles, es importante distinguir entre los rendimientos de los alquileres en España y los que se pueden obtener en una ciudad concreta. Obviamente hay disparidades entre las provincias y ciudades y, el rendimiento inmobiliario, puede variar mucho.

Entre los elementos que pueden influir en la rentabilidad, hay que tener en cuenta el precio de compra del inmueble.

También puede ser conveniente observar las características del mercado para saber dónde invertir en bienes inmuebles. Las grandes ciudades suelen tener una baja tasa de vacantes. Esto significa que los nuevos inmuebles ofrecidos en alquiler deberían encontrar rápidamente ocupantes. Para un inversor, todos estos elementos ayudan en la compra inmobiliaria.

Gracias a RealAdvisor, puedes conocer el precio por metro cuadrado por provincia, ciudad e incluso barrio. Por lo tanto, puede realizar varias simulaciones y averiguar qué inversión inmobiliaria resulta más rentable. 

¿Cómo puedo conseguir financiación para una inversión en alquiler? 

En general, los bancos conceden hipotecas. Para ello, la propiedad debe estar financiada en un 80% por el banco. Los fondos propios son del 20%. Actualmente no es posible realizar una inversión inmobiliaria sin un pago inicial utilizando este tipo de préstamo. El ratio de endeudamiento del prestatario debe estar entre el 25 y el 30%. 

La devolución se hace generalmente en relación con los fondos propios. Por lo tanto, el tipo de interés de la hipoteca influirá en las ganancias obtenidas.

El crowdfunding es otra forma de financiar este proyecto. En general, el inversor compra un edificio con otras personas. La gestión se confía a un profesional inmobiliario. Este método permite invertir con independencia de los ingresos y con un mínimo de limitaciones. En España esta solución no es tan común aunque es una alternativa.

Inversión inmobiliaria: ¿cuál es el tipo impositivo? 

El tipo impositivo depende del valor de alquiler del inmueble y se trata de determinar los ingresos que podrían obtenerse de la inversión. Depende de los alquileres que se cobren en el municipio, la superficie del inmueble, la ubicación, etc. Por tanto, el valor real puede ser muy diferente del valor de mercado del inmueble. 

Este valor se introduce en la declaración de la renta y servirá de base de cálculo para las autoridades fiscales. Sin embargo, se pueden deducir algunos ingresos por alquiler, como los gastos de explotación, mantenimiento y administración.

Puntos a tener en cuenta para estimar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

  • Elegir el tipo de inversión en alquiler en función de la demanda
  • Calcular la rentabilidad potencial de un inmueble
  • Comparar oportunidades antes de tomar una decisión
  • Solicitar financiación para hacer posible la inversión
  • Establecer el alquiler ideal para obtener el máximo rendimiento de la propiedad.

FAQ

El rendimiento bruto es la renta total obtenida en un año. El rendimiento neto se obtiene tras deducir los costes de explotación. Entre ellos se encuentran los honorarios del conserje, el seguro, el mantenimiento del equipamiento y de la propiedad en general. 

Los criterios importantes para comparar propiedades y decidir su próxima inversión inmobiliaria son la antigüedad del edificio, la ubicación, el tipo de propiedad y la accesibilidad.