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¿Cómo tasar una vivienda?

Cómo tasar un inmueble

Hay varias razones para tasar una propiedad, entre las más comúnes se encuentran: cuando un propietario desea vender su propiedad o un comprador potencial desea hacer una oferta para comprarla.

Es necesario que el propietario defina un precio justo de acuerdo con el valor de mercado, para no desanimar a algunos posibles compradores o prolongar el retraso de la venta. Si el precio es demasiado alto, el comprador podrá intentar negociar un precio muy inferior a su valor real y el vendedor podría ceder si se encuentra en una situación de emergencia o si no ha tenido ninguna otra oferta durante algún tiempo.

Tabla de contenido


¿Cuál es el precio correcto?

¿Cómo calcular el precio de una vivenda?

Cuando intentamos calcular el valor real de una propiedad, nos encontramos con distintos precios:

  • Precio de venta: Cantidad por la que el propietario está dispuesto a vender su vivienda.
  • Precio de oferta: Cantidad que el comprador está dispuesto a ofrecer, en función de su propia estimación del valor de la propiedad y de su capacidad financiera.
  • Precio de la transacción: El precio que acuerdan el vendedor y el comprador tras las negociaciones.
  • Precio justo: El precio óptimo que permitirá al vendedor completar la venta en un plazo realista, sin subestimar el valor real de la propiedad.

¿Cuáles son los diferentes métodos para tasar el valor de una vivienda?

1. Estimación online

2. Análisis comparativo del mercado

3. Cálculo por m² según el precio en su ciudad

4. El presupuesto de un profesional in situ

La tasación Online (el método hedonista)

tasacion online gratis

El método hedónista es utilizado por las herramientas de valoración online para estimar una propiedad. En España, los bancos y las compañías de seguros también utilizan este método para determinar el importe máximo que están dispuestos a financiar. Este método consiste en comparar la vivienda en cuestión con otras similares actualmente en el mercado y vendidas en los últimos meses.

Para hacer su Tasación online, todo lo que tiene que hacer es rellenar las características específicas de su propiedad:

  • la dirección
  • la superficie habitable 
  • la superficie del terreno
  • el año de construcción
  • el número de habitaciones (dormitorios y baños)
  • posibles instalaciones (piscina, terraza, porche, jardín con vistas despejadas)

Este sistema de tasación también tendrá en cuenta muchos parámetros relacionados con la ubicación:

  • la proximidad al transporte público, los comercios y las escuelas
  • un posible proyecto de construcción en los alrededores o en la ciudad
  • el número de ofertas similares en la zona

Una vez rellenados estos datos, el sistema compara su propiedad con todas las que se encuentran en la base de datos y que cumplen criterios similares y le estima un rango de precios.

Este método es muy fiable para los inmuebles más comunes, ya que cuantas más propiedades similares se cotejen, más precisas serán las regresiones estadísticas.

Análisis comparativo del mercado en España

cómo tasar una vivienda con un anális comparativo del mercado


El análisis comparativo de mercado consiste en comparar personalmente propiedades similares a la suya, vendidas o en venta en su ciudad, para definir el precio que más se ajuste a su inmueble.

En un sitio de anuncios online, puede seleccionar muy fácilmente las casas de su ciudad con características similares a la suya y sondear los precios de venta.

Digamos que su casa tiene las siguientes características:

  • Situado en La Dreta de L' Eixample, Barcelona
  • Construido en 1990
  • Con una superficie habitable de 145 m²
  • Un terreno de 250 m² (0,5 acres)
  • Con 4 habitaciones
como valorar una vivienda

En la foto anterior podemos ver una lista de las casas en venta similares a la nuestra.
Desconectado significa que ha sido retirada del mercado, por lo que o bien ha sido vendida, o bien el propietario finalmente no ha querido venderla.

Una vez seleccionados estos filtros, las casas que aparecen en el resultado muestran precios de venta entre 740.000 y 995.000€.

Las dos cantidades están bastante alejadas en cuanto a precio a pesar de su proximidad física. Esto es a causa de sus características.

1. La primera casa con un precio de 745.000€ ha sido recientemente renovada y tiene un terreno de 215 m²

2. La segunda casa tiene buenas vistas, lo que es una característica importante.

3. La tercera casa tiene piscina y el terreno es el más grande de la lista.

4. La cuarta casa también ha sido renovada recientemente.

5. Los anuncios 5 y 6 están en buen estado, pero no tienen ninguna característica especial (piscina, buenas vistas, renovación, etc.)

6. Por último, las dos últimas tienen características desfavorables, como la ubicación y un mal diagnóstico técnico (una casa que consume energía o una mala instalación de gas o electricidad, por ejemplo).

Si su casa no ha sido renovada recientemente, no tiene una buena vista, un terreno muy grande o una piscina, puede asumir que su precio por m² estaría por debajo de los 5 primeros resultados. Podemos deducir que la casa de muestra se encuentra entre las propiedades 4 y 6, incluso podría valer más si su terreno es más grande o posee una de las caracteríisticas anteriores. Por lo tanto, situaremos el inmueble en cuestión entre 5.553€/m² y 5.700€/m².

Tenga en cuenta que el tiempo de venta de un inmueble también es un indicador a tener en cuenta. Si la casa lleva ya un año en venta, es posible que el inmueble esté sobrevalorado.

Cálculo según el precio por m² en su ciudad

Precio por metro cuadrado por ciudad

Para calcular el precio de su propiedad, primero tiene que encontrar una fuente fiable que indique el precio medio por metro cuadrado de su ciudad. En RealAdvisor estaos trabajando para proporcionale precisamente esta información en nuestra página web y que pueda encontrar todos los precios por metro cuadrado en cada ciudad y pueblo de España.

  • Si el precio medio por metro cuadrado de una casa en Barcelona es de 1.823€ y la superficie de su inmueble es de 190 m², tendrá que multiplicar el precio por metro cuadrado por la superficie de su vivienda, de la siguiente manera:

    190 m² x 1.823€ = 346.370€

Este método le permitirá tener una evaluación más o menos exacta, aunque no tendrá en cuenta las características específicas de su propiedad. No obstante, es bastante frecuente que los compradores utilicen el precio por m² para evaluar rápidamente una propiedad y determinar si el precio de venta está o no sobrevalorado.

Tasación inmobiliaria por un experto in situ

como hacer que une agente inmobiliario valore su vivenda


El experto inmobiliario o el tasador suelen ser los encargados de estimar el precio del inmueble. Estos pueden ser arquitectos, agentes inmobiliarios o tasadores inmobiliarios autorizados. Este analiza los aspectos subjetivos del inmueble de los que los propietarios no siempre son conscientes y es conocedor del mercado local por lo que le ayudará a anticipar el impacto del entorno en el precio del inmueble. Durante una visita, le informará de las características específicas del inmueble y, para proporcionarle una opinión del valor más completa, le pedirá algunos documentos:

NB: 🏢 Documentos solicitados para pisos: para saber más sobre la estimación de un piso
-
🏠 Documentos solicitados para casas: para saber más sobre la estimación de una casa

  • 🏠 🏢 El extracto del registro de la propiedad
  • 🏠🏢 Valor fiscal: Se recoge en el anexo "Aviso de Impuesto sobre Bienes Inmuebles" de su última papeleta fiscal.
  • 🏠 Servidumbres: Las servidumbres, en su caso, son derechos reales que pasan de propietario a propietario
  • 🏠 Acuerdos de derecho privado: Los acuerdos son las disposiciones del contrato de compraventa relativas al derecho a construir, los acuerdos con los vecinos, etc.
  • 🏠 Certificado de seficieneguridad de la instalación eléctrica de baja tensión: Si no lo hay, debe ser elaborado por un instalador eléctrico con carné
  • 🏠 🏢 Una descripción de la construcción
  • 🏠 Plano catastral: A solicitar al topógrafo del Registro de la Propiedad
  • 🏠 Póliza de seguro de incendios del edificio: A solicitar a la compañía de seguros
  • 🏠 🏢 Planos del edificio: Incluyen planta, plano de sección y fachadas

En el caso de una comunidad:

  • 🏢 Las tres últimas actas de la Asamblea General del Propietarios
  • 🏢 Fondos de la comunidad
  • 🏢 Documentos de la propiedad horizontal
  • 🏢 Normas de administración y uso de la comunidad
  • 🏢 Estado de gastos imprevistos

Otros documentos:

  • 🏠 🏢 Una estimación antigua
  • 🏠 🏢 Escritura de compraventa
  • 🏠 🏢 Detalles de la financiación (hipoteca y banco)
  • 🏠 Catastro de derechos territoriales antiguos

Evidentemente, todos estos documentos no son obligatorios, pero permiten al experto inmobiliario realizar una evaluación más precisa. Consulte este artículo sobre la valoración de una propiedad de inversión.

¿Cuáles son los principales factores que pueden influir en el precio de un inmueble?

como valorar una propriedad

Es importante saber que el valor de un inmueble construido se deprecia con el paso de los años, a diferencia del terreno cuyo valor suele aumentar. Para aumentar el valor de una propiedad, es importante destacar todos sus activos y renovar las partes que parezcan anticuadas. Si se controlan los costes de las obras, estos esfuerzos serán mucho más rentables que la venta del inmueble sin renovar.

¿cómo hacer una valoracion de un inmueble?

Hay que tener en cuenta que los propietarios tienen una relación emocional con la casa en la que han residido durante años y, algunas de las cosas en las que han invertido, pueden no tener el mismo valor para otras personas. 

Lo que realmente añade valor a una propiedad es:

Ubicación:

  • El tipo impositivo de la ciudad
  • Vista al mar, a la montaña o a un monumento
  • Proximidad al transporte público (paradas de autobús, estación de tren o aeropuerto)
  • Un nuevo proyecto en la zona para mejorar las carreteras o los espacios públicos
  • Orientación sureste o suroeste

Posibilidad de construcción:

  • Cuando existe la posibilidad de ampliar la vivienda para el comprador
  • Si el terreno tiene un valor superior al de la vivienda y es edificable, el vendedor puede obtener mejores ofertas provenientes de promotores.

Una renovación reciente:

  • Pintar las paredes y los techos, cambiar la moqueta, etc.
  • Remodelar la cocina con electrodomésticos más modernos.
  • Sustituir el sistema de calefacción u aire acondicionado por uno más económico y ecológico

Características además de la superficie habitable

  • Un balcón, una terraza, un jardín, etc.
  • Plazas de aparcamamiento interiores y/o exteriores
  • Un sótano o buhardilla

La oferta y la demanda:

  • Cuantos menos inmuebles haya a la venta en la zona y mayor sea la demanda, más valdrá su propiedad 

Por el contrario, los elementos que hacen que el precio del inmueble se devalúe son:

Una propiedad antigua y sin renovar:

  • Si es necesario realizar obras en el inmueble, el comprador podría pedir una deducción por los costes adicionales asociados a las reparaciones
  • Si el vendedor es responsable de la renovación, el comprador podría exigir una compensación si se retrasa la entrega o el tiempo de obra.

Un mal diagnóstico técnico:

  • Un inmueble que consuma mucha energía
  • Gran emisión de gases efecto invernadero
  • Presencia de amianto o termitas
  • Riesgo de exposición al plomo
  • Mal estado del sistema eléctrico y/o de gas

El emplazamiento:

  • Contaminación acústica como por ejemplo tráfico aéreo.
  • Un edificio o inmueble construido frente a la propiedad que obstruya la vista o bloquee el acceso directo a una carretera
  • La planta en la que se encuentre nuestro inmueble. Una vivienda en la planta baja, normalmente tiene menos valor que una planta alta.

¿Qué método de valoración de inmueble utilizar?

Cómo estimar su bien inmobiliario

Para facilitar y acelerar la venta, es fundamental no equivocarse al establecer el precio de la propiedad. Para ello, es aconsejable hacer una encuesta completa:

1. Comparar varios presupuestos online y calcular el precio por metro cuadrado de su propiedad.

2. Basarse en los precios de venta u ofertas de venta de propiedades similares en su ciudad.

3. Por último, y para no pasar por alto ningún elemento que pueda repercutir en el precio de venta, puede contactar con un profesional experto para valorar de forma más precisa su inmueble.

El análisis previo de mercado y los resultados obtenidos a través de las herramientas de valoración online, le permitirán comprender mejor el precio estimado por el experto.

Muchas personas creen que llamar a un experto para tasar su propiedad es demasiado esfuerzo y poco rentable, pero sus conocimientos pueden ser de gran ayuda para valorar correctamente la propiedad y acelerar el proceso de venta. Muchos ofrecen este servicio de forma gratuita y sin compromiso y su única remuneración es una comisión sobre la venta del inmueble. Todo esto si el propietario decide utilizar sus servicios para vender el inmueble.

Razones para que un profesional valore el inmueble que quiere vender.

En primer lugar, si desea vender lo antes posible y evitar extensas negociaciones, es esencial estimar el precio de venta con la mayor precisión posible. Recuerde que el precio es el factor que más influye para que la gente quiera visitar su propiedad.

El entendimiento de las agencias o expertos españoles sobre el mercado local inmobiliario es una verdadera ventaja a utilizar a la hora de vender. De este modo, su propiedad sería evaluada por un agente proactivo y dinámico del mercado español y usted se beneficiaría de su experiencia y conocimiento.

Por último, es una excelente manera de obtener un buen asesoramiento y consejos útiles para aumentar el valor de su propiedad.

FAQ

Todo depende de la base de datos de la herramienta de valoración online y de la cantidad de propiedades con las que puede comparar su inmueble. En el caso de RealAdvisor, contamos con una inmensa base de datos de listados inmobiliarios de España.

Es perfectamente posible estimar el valor de su casa o apartamento usted mismo siguiendo los pasos mencionados anteriormente:

- Calcule su propiedad multiplicando su superficie habitable por el precio por m2 en su ciudad.

- Compare y ajuste el valor de su propiedad con los precios de venta de casas similares cercanas a la propiedad en cuestión.

- Finalice comprobando esta estimación a través de herramientas online gratuitas sin registro ni compromiso ninguno.

Puede recurrir a una agencia inmobiliaria de su ciudad, contactar con un arquitecto o contactarnos a través de RealAdvisor.es donde le pondremos en contacto con uno de nuestros expertos locales que le hará un presupuesto totalmente gratis.

El precio de una valoración inmobiliaria realizada por un profesional del sector depende de la complejidad del inmueble, es decir, de si se trata de un inmueble estándar, de lujo o singular y del tiempo que necesite el experto para realizar su estimación.

Por otro lado, muchas páginas web ofrecen este servicio de forma gratuita y la valoración online es igual de precisa si más adelante utiliza uno de los agentes. Si desea seguir con el proceso y lo autoriza, la remuneración del especialista solo se llevará a cabo al completar la venta del inmueble. 

En RealAdvisor puede consultar los precios por m² de un apartamento o una casa y también el precio de un alquiler medio por provincia, ciudad, distrito y código postal.

Puede utilizar un simulador de hipotecas para calcular rápidamente su capacidad de financiación. También puede rellenar una solicitud de hipoteca online y un experto inmobiliario se pondrá en contacto con usted para enviarle varias ofertas de distintos bancos con los mejores tipos de interés.

Valorar una propiedad que quiere vender aunque su hipoteca aún no está pagada es posible. Sólo tendrá que tener en cuenta este factor en el precio de la venta para que estos gastos queden cubiertos.

Estas son las distintas opciones de venta:

- levantando la hipoteca por amortización anticipada del préstamo en el momento de la venta;

- mediante la transferencia de la hipoteca a la nueva propiedad en el caso de la compra de una nueva propiedad;

- traspasando la hipoteca actual a los futuros/nuevos propietarios.

Si elige esta opción, usted, como vendedor, es responsable de las llamadas "penalizaciones" por reembolso anticipado. El comprador se ahorra los costes de registrar una nueva hipoteca. Por lo tanto, dependiendo de los tipos de interés, el ahorro puede variar y ser más o menos interesante.

Para la estimación, los tipos de interés hipotecarios son importantes en el cálculo de la proyección general.