Definir el precio correcto de venta o compra de un apartamento no es una tarea fácil aprarentemente. Cada piso es único y su precio en el mercado depende de la oferta y la demanda en el momento de la valoración. En este artículo te presentamos las herramientas que tienes a tu disposición para tasar tu piso de forma gratuita.
¿Cuáles son las diferentes herramientas para estimar su apartamento de forma gratuita?
Calcular el valor en función del precio por m² en tu ciudad
En España, la mejor manera de hacerse una idea del precio medio por metro cuadrado en su zona es analizar los listados de apartamentos online Sin embargo, tenga cuidado, ya que los apartamentos demasiado caros permanecen online durante mucho tiempo, lo que puede inducir a error. Puede encontrar los precios por m² en portales online como el de RealAdvisor. Nuestros precios por m² se calculan utilizando la media de los precios por m² de miles de apartamentos.
Ejemplo en la calle de Bravo Murillo en Madrid:
Si un apartamento de una superficie de 100 m² está en venta 250.000 € y un apartamento de 80 m² está en venta por 240.000 €
Cálculo del precio por metro cuadrado por apartamento:
1º apartamento: 250.000 €/100 m² = 2.500€/m².
2º apartamento: 240.000 €/80 m² = 3.000€/m².
Cálculo del precio medio por metro cuadrado:
(2.500€+ 3.000€)/2 = 2.750€/m²
Este precio es el que más se aproxima al valor de mercado porque corresponde a la oferta actual en la Calle de Bravo de Murillo de Madrir. Si desea estimar el valor de su apartamento, sólo tendrá que multiplicar la superficie de su apartamento por el precio por m² de su zona. El precio por m² representa la media de la localidad. Un apartamento nuevo en un buen barrio tendrá un precio más elevado.
Comparar apartamentos similares en venta
El cálculo del valor mediante el precio por m² da un precio aproximado de tu piso basado en el valor de mercado, pero no tiene en cuenta las características específicas de su vivienda.
Para acercarse lo más posible al precio de su piso, debe informarse de los pisos comparables que se venden en su ciudad en una web inmobiliaria y filtrar los pisos más parecidos al suyo. En pocas palabras, tiene que ponerse en la piel de un comprador.
Tras seleccionar la ubicación, el número de habitaciones, el estado, el año de construcción y si ha habido reformas, obtendrá una lista de propiedades similares. Su precio de venta se acercará más a uno que tenga unas características idénticas a las suyas, que a un apartamento en la misma ciudad, con el mismo año de construcción y pero un estado deteriorado.
¿Cómo valorar mi piso online?
Hoy en día tiene acceso a herramientas de valoración online que hacen este trabajo por usted de forma gratuita. Varias empresas tienen acceso a miles de transacciones ya realizadas y a precios de pisos actualmente en venta. Esto les permite crear algoritmos de estimación automática. Si le proporciona información clave sobre su piso, como la superficie habitable, el número de habitaciones... las herramientas podrán comparar su piso con los de su base de datos y ofrecerle un rango de precios, el más cercano al valor de mercado.
Haga que su apartamento sea tasado por un profesional de forma gratuita
No todas las tasaciones profesionales se cobran, algunos agentes lo hacen gratis, es el caso de los corredores de RealAdvisor por ejemplo.
Puede concertar una cita con un experto que vendrá a analizar a fondo su piso. La ventaja de consultar a un profesional es su conocimiento del mercado local que le permitirá tener en cuenta todos los indicadores del lugar que influirán en el precio. Para afinar su evaluación, también puede pedirle que le entregue ciertos documentos como planos, diagnósticos técnicos u otros certificados. Puede ver aquí la lista completa de documentos solicitados por un experto inmobiliario.
Elementos a tener en cuenta a la hora de estimar un apartamento
Cada apartamento es único, en un mismo edificio un apartamento en la planta baja tendrá una diferencia de precio con un apartamento en el último piso. Dos apartamentos en la misma ciudad, pero uno situado a 2 minutos a pie de una estación de tren y el otro a 30 minutos a pie, esta diferencia cambiará considerablemente el precio.
Los tipos de pisos más populares
Dúplex: Se trata de una vivienda individual de dos plantas en un edificio colectivo. Este tipo de vivienda es cada vez más demandada porque permite disponer de un espacio mayor que un piso normal y su distribución es similar a la de una casa. Además, a diferencia de las casas, los dúplex suelen estar situados en la ciudad y, por tanto, cerca de los comercios. Para más información, consulta aquí cómo valorar una casa.
Ático: También incluye las ventajas de la vivienda colectiva, como el reparto de las cuotas de la comunidad, la seguridad. Su principal ventaja sigue siendo su posición, en el tejado de un edificio, se beneficia de una terraza privada y, si su ubicación es óptima, de una vista clara de los alrededores. Estos apartamentos son muy raros porque un edificio sólo puede albergar uno o dos. Esto no hace sino aumentar su valor.
Piso normal: Lo que puede añadir valor a un apartamento clásico es su posición en el edificio. Un apartamento en la planta baja suele estar menos protegido contra los robos, mientras que cuanto más alto sea, más seguro será y recibirá más luz y podrá tener una mejor vista desde arriba si no tiene nada enfrente. El valor de un apartamento puede aumentar hasta un 5% por planta en algunos barrios siempre que tenga ascensor.
Apartamento abuhardillado: Con este tipo de apartamentos, es importante comprobar qué altura se ha utilizado para calcular la superficie habitable. En España, la superficie sólo se tiene en cuenta si la altura entre el suelo y el techo es superior a 1,5 metros.
Evaluar el estado del edificio y del apartamento
A la hora de valorar un apartamento, es importante tener en cuenta también el estado del edificio:
El año de construcción: Cuanto más antiguo es el edificio, más disminuye su valor con el paso de los años.
El estado de las instalaciones: Por ejemplo, el estado de los marcos, la puerta de entrada. Para un comprador, es importante averiguar si hay planes para renovar las zonas comunes, una renovación de la fachada o trabajos en el tejado. Para un vendedor, estos gastos deben reducirse del precio de venta porque son costes adicionales para el comprador.
Las opciones: La presencia de doble acristalamiento, puertas blindadas, un sistema de alarma o aire acondicionado son ventajas importantes, sobre todo si los edificios vecinos no están equipados con ellos.
Diagnósticos técnicos: Por ejemplo, un mal diagnóstico eléctrico podría conducir a un consumo excesivo y a un aumento de las cargas o de las facturas con lo cual disminuiría el precio del piso.
Reformas: Si ha realizado reformas, puede añadir el importe de la obra al precio de venta, que se ponderará en función del año de la reforma. De hecho, una reforma realizada hace 30 años ya no tendrá el mismo valor que una reforma realizada en los 5 años anteriores a la venta.
Los elementos interiores que no hay que olvidar:
Disposición: Dos apartamentos con la misma superficie en el mismo edificio pueden tener precios diferentes, dependiendo de su disposición. Por ejemplo, las habitaciones no deben ser demasiado pequeñas para poder acondicionarlas bien. Tampoco se puede utilizar un pasillo largo pero estrecho como sala de estar, se considerará un espacio desaprovechado.
Distribución: La distribución de una habitación será el elemento diferenciador que ayudará al potencial comprador a proyectarse en el apartamento. Una cocina abierta, por ejemplo, con una isla central o un baño italiano con una ducha total o parcialmente abierta son atributos que tienen más valor que una cocina o un baño clásicos.
Equipamiento: Todos los equipamientos incluidos añaden obviamente valor al apartamento. Se pueden añadir al precio de venta del apartamento, siempre y cuando se pondere su valor en función de su estado, una lavadora que tenga 20 años y no funcione muy bien, no tiene casi ningún valor, el comprador incluso tendrá que añadir a su presupuesto los equipos a sustituir.
El impacto de los alrededores en el precio del apartamento
Cuanto más popular sea un barrio, más altos serán los precios.
Comodidades de la ciudad: La proximidad a los transportes, las carreteras, los comercios, los colegios, las estaciones de tren y los aeropuertos son comodidades apreciadas que pueden aumentar el precio de venta de un piso, si no traen a cambio ninguna contrapartida negativa como la contaminación acústica por el patio de un colegio, por ejemplo.
Las vistas: Una vista con otro edificio enfrente puede bajar el precio de un apartamento, mientras que una vista clara será una ventaja para la venta. Más importante aún, una vista de un monumento, un lago, una montaña será una característica muy demandada por los compradores y puede elevar el precio del apartamento hasta un 10%.
Exposición: Aunque tenga mucho menos impacto que una bonita vista, la exposición al sol puede hacer ganar puntos al valor de su apartamento.
Costes a tener en cuenta
Charges are mandatory in a building and vary from building to building, they include charges related to:
Las tasas de la comunidad son obligatorias en un edificio y varían de un edificio a otro, incluyen tasas relacionadas con:
Mantenimiento del edificio:
Limpieza de las zonas comunes
Reciclaje y recogida de residuos
Costes imprevistos, como la reparación del ascensor
La administración:
Presencia de un conserje o servicio de portería
Costes relacionados con la organización de las juntas generales
Los honorarios del administrador
Gastos básicos:
Gastos de agua
Electricidad
Calefacción
Se recomienda comprobar el importe de estos gastos y tenerlos en cuenta en el momento de la compra para evitar sorpresas desagradables durante el año. Suelen ascender al 1 o 2% del precio de venta y varían según el estado y la gestión del inmueble.
Unos costes elevados pueden desanimar a los posibles compradores, por lo que es útil incluir este factor en la evaluación del precio.
¿Cómo calcular la superficie de un apartamento?
Existen varias nociones de superficie:
Superficie habitable neta: incluye toda la superficie accesible y utilizable en el interior de la vivienda, con una altura mínima de 150 cm.
Superficie habitable: incluye la superficie habitable neta más la superficie de las paredes y tabiques interiores.
Superficie bruta habitable: incluye la superficie habitable más la superficie de las paredes exteriores y medianeras
La mayoría de los anuncios incluyen la superficie habitable neta ya que al fin de cuentas es la superficie útil
¿Qué otros espacios deberían sumarse a la superficie útil?
Balcón: Sólo el 50% de la superficie de un balcón se añade a la superficie habitable, por lo que la superficie habitable neta del balcón debe medirse y dividirse entre dos.
Terraza: Se tiene en cuenta el 33% de la superficie de la terraza. Por tanto, la superficie de la terraza debe dividirse entre 3 y añadirse a la superficie habitable neta de la vivienda.
Galería: si tiene calefacción, se considera una sala de estar y puede añadirse a la superficie habitable.
Sótano: se considera habitable sólo si el sótano tiene calefacción y dispone de una ventana que permita la entrada del 10 % de luz como mínimo.
Entreplanta: se considera habitable cuando su altura supera los 150 cm.
Algunos sótanos, almacenes, jardines, plazas de aparcamiento: no deben añadirse a la superficie de venta, sino que deben indicarse por separado en el anuncio.