Más sobre este tema

¿Cómo determinar el valor de un terreno?

Estimar el precio de un terreno

Hay varias formas de determinar el valor de una parcela, sobre todo porque cada parcela tiene sus propiascaracterísticas. En primer lugar, es esencial determinar qué tipo de terreno posee; si es edificable, urbanizado, situado en una zona de desarrollo, una zona agrícola o una zona a preservar. Estas son nociones esenciales que hay que definir antes de estimar el valor de un terreno, lo que le ayudará a definir el precio de venta adecuado para su parcela.

Tabla de contenido

¿Qué tipo de terreno le gustaría tasar?

Valorar un terreno
  • Parcela construida: Es un terreno con una o varias construcciones, y puede ser una casa, un piso, un local comercial, etc.
  • Parcela edificable: Es un terreno en el que se puede construir, el terreno debe poder:
    - Soportar el peso y las cargas de la construcción
    - Estar urbanizado o tener posibilidad de serlo
    - Cumplir con las autorizaciones legales relacionadas con la construcción.
  • Terreno no edificable: No es apto para la construcción si:
    - El terreno está situado en una zona inundable
    - Tiene desprendimientos
    - Está situado en una zona a protegida.
  • Terreno urbanizado: Está conectado a las redes de alcantarillado, agua, gas y electricidad y dispone de una o varias vías de acceso
  • Suelo no urbanizado: Se refiere a los terrenos que no están urbanizados.

Estimación de los terrenos según el plan de asignación del municipio

estimar un terreno

Es posible que un terreno sea edificable y esté urbanizado, pero que no forme parte de una zona urbanizable por el municipio. Por eso es importante identificar a qué zona pertenece su terreno.

  • Zonas de desarrollo: Están destinadas a la construcción de viviendas. Las zonas de edificación están delimitadas en todo el territorio municipal por un plan de desarrollo.
  • Zonas industriales y artesanales: Están destinadas a las construcciones industriales, artesanales y ferroviarias.
  • Zonas de utilidad pública: Están reservadas para el Cantón, los municipios y las instituciones o fundaciones públicas.
  • Zonas agrícolas y de viñedos: Consideradas como "no aptas para la edificación", pero se puede solicitar la construcción de una granja o un edificio campo. También se permiten las renovaciones o reconstrucciones de las instalaciones existentes si el edificio original se levantó legalmente.
  • Zonas protegidas: Se trata de zonas en las que no se puede construir y que deben ser protegidas, es decir:- Lugares construidos: como monumentos de arte o historia arquitectónica, edificios antiguos. - Lugares naturales: lugares y paisajes, especies vegetales y minerales de interés biológico, científico, histórico, estético o educativo.
  • Zona intermedia: Son terrenos cuyo estado de uso se definirá en el próximo mes o año. No son aptos para la construcción, pero pueden llegar a serlo tras un cambio en el plan de asignación.

¿Dónde y cómo obtener esta información relacionada con el valor del terreno?

 

Para obtener toda la información que necesita para evaluar su terreno, tendrá que preguntar en su municipio o consultar el sitio web oficial de su provincia, donde pueden proporcionarle los documentos que necesita para determinar el valor de su propiedad.

Asegúrese de pedir los siguientes documentos:

  • Plano del registro de la propiedad: Incluye la identidad del propietario, los derechos de retención y la normativa relacionada con el terreno. Puede obtener un extracto en la oficina municipal del registro de la propiedad.
  • El Plan de Desarrollo Regional: Identifica la zona a la que pertenece su parcela. El plan lo elabora el municipio correspondiente.
  • El plano catastral: Muestra los límites del terreno en relación con las parcelas vecinas. El plano catastral también puede obtenerse en la Oficina del Registro de la Propiedad.
  • El plan urbanístico local: Identifica la superficie edificable de su terreno y las principales normas urbanísticas del municipio, lo que le ayudará a definir el potencial de su terreno y, por tanto, su valor. Puede obtenerlo poniéndote en contacto con su ayuntamiento.
  • Sobre la urbanización de la parcela: Para urbanizar su parcela, tendrá que preguntar a su ayuntamiento sobre la conexión a las redes públicas y sus costes.

¿Cómo se calcula el precio de una parcela?

precio del terreno

Una vez que hayan reunido todos estos elementos y haya identificado las especificaciones que definen su parcela, podrá finalmente comenzar la estimación de la misma.

 

 

Estimación de un terreno con una casa u otra construcción

Cómo calcular el precio de un terreno

En el caso de una casa nueva, el promotor hace su cálculo basándose en el metro cuadrado de construcción, teniendo en cuenta cualquier tipo de construcción, como una casa o un garaje. Para una casa estándar, el precio medio por m² oscila entre 1.000 y 1.200€.

Para una casa estándar, hay varias maneras de estimar su valor, ya sea online, mediante un análisis del mercado, gracias a los precios /m² promedio entre otros.

 

La estimación de un suelo no urbanizable

Valorar un terreno

Si su parcela ya está conectada a las redes principales puede añadir los costes de urbanización al precio del terreno, aquí están los diferentes elementos a incluir en los costes de urbanización:

  • La tasa de urbanización: Es específica de cada municipio, es la relación entre el coste de la obra de ampliación de la red y la superficie restante a construir.
  • Otras tasas relacionadas con las diferentes conexiones: Se fijan en función del número de amperios, tomas, diámetros de tuberías, etc.
  • Conexión de gas 
  • Suministro de agua
  • Tratamiento de aguas residuales
  • Conexión eléctrica
  • Conexión de televisión y teléfono

Para hacerse una idea del coste de urbanizar un terreno, puede ponerse en contacto con su ayuntamiento, que le remitirá a los servicios correspondientes y podrá enviarle presupuestos personalizados.

Estimación de un terreno fuera de una zona de desarrollo

estimar el precio de un terreno

 En el caso de un terreno que no esté en una zona de desarrollo, el precio viene determinado principalmente por la oferta y la demanda. Existen varios métodos para estimar un terreno:

Utilizar los precios por m² de terreno

Puede encontrar el precio medio por metro cuadrado de terreno en las páginas web de su municipio o zona. Este precio medio se calcula sumando todos los valores y dividiendo la suma entre el número total de valores.

Por ejemplo, si un terreno se ha vendido a 800€/m² en su ciudad y otro a 1.000€/m². El precio medio por m² en la ciudad de un terreno será (800 + 1.000) / 2 = 900€/ m².

Cuanto mayor sea el número de transacciones, más preciso será el precio medio.

El método de comparación

Si en su ciudad o región no se publican los precios por m² de los terrenos, puede realizar este estudio manualmente buscando los terrenos que están actualmente en venta en su ciudad.

En un portal inmobiliario, puede buscar en su ciudad o en las cercanías parcelas similares a la suya.

Del mismo modo, puede hacer una media de los precios por m² de los terrenos actualmente en venta. Para mejorar su precio, puede aumentarlo o disminuirlo en función de varios factores que veremos a continuación.

El método del valor residual

Para los inversores que desean utilizar su terreno para un proyecto de construcción. Su objetivo será estimar el beneficio que obtendrán al construir en su terreno.

Por tanto, su cálculo se realizará de la siguiente manera

Costes de inversión - Valor de rendimiento

Los costes de inversión incluyen:

  • El estudio del suelo 
  • El precio del terreno
  • La demolición del existente si es necesario 
  • El equipamiento del terreno si es necesario
  • Vallas si es necesario
  • Los costes de construcción (arquitecto, propietario del proyecto, materiales, etc.)
  • Los costes de comercialización (prospección de clientes, apoyo a la comunicación, ventas y procedimientos administrativos).

El valor del rendimiento:

  • Para un inversor, su principal preocupación es saber cuántas viviendas podrá crear y a cuánto podrá venderlas. 
  • Si dispone de 1.000 m² de terreno y una superficie edificable de 800 m², podrá construir 8 parcelas de 100 m² y venderlas cada una a 100.000 €.
  • Su valor de rendimiento será de 100.000 x 8 = 800.000€.

Entonces tendrá que reducir los costes de construcción a su valor de rendimiento y el resultado le dirá si la inversión es rentable o no.

En el caso de un particular, quiere saber si le resulta más rentable comprar un terreno y construir su casa o comprar una casa ya construida. El análisis del terreno es fundamental para saber qué costes adicionales debe añadir a su presupuesto de construcción. Tenga en cuenta que los bancos también analizan su proyecto de arriba abajo y si su terreno requiere demasiados costes (equipamiento, saneamiento del suelo, etc.), pueden rechazar su solicitud de financiación o exigir que su terreno no supere una determinada cantidad para ajustarse a su capacidad de financiación.

¿Qué factores afectan al precio del suelo?

evaluar el precio de un terreno

La adquisición de un terreno tiene lugar cuando el comprador tiene un proyecto de construcción normalmente para vivir en él, por lo que el terreno debe cumplir los siguientes criterios

Una buena ubicación: Si el terreno se va a utilizar como residencia principal, lo ideal es que esté situado cerca del transporte público, los comercios y las escuelas. En cambio, si el terreno es periférico tendrá menos valor, a menos que haya proyectos de construcción en la ciudad, como una nueva línea de autobús, una autopista o un nuevo centro comercial. En este caso, el terreno será una buena inversión porque se revalorizará en los próximos años, por lo que es importante comprobar el plan de adjudicación sobre futuros proyectos en la ciudad.

Impuestos municipales: Merece la pena comprobar los impuestos municipales de una ciudad. Cuanto más bajos sean los impuestos, más gente se sentirá atraída por la ciudad, y más alta será la demanda, por lo que los propietarios de terrenos pueden aprovechar para aumentar el precio de sus terrenos en consonancia con el aumento de la demanda.

Características específicas del terreno: El tipo de suelo, la forma, el tamaño del terreno, son elementos que inevitablemente tendrán un impacto en el coste de la construcción. Cuanto más limitaciones tenga el terreno, menos valor tendrá:

  • Terreno en pendiente: Si la pendiente es pronunciada, la construcción será más complicada que en un terreno llano, ya que la casa tendrá que adaptarse al relieve y asegurarse de que es estable para la construcción. Las opciones arquitectónicas también se verán limitadas debido a la complejidad del proyecto.
  • Accesibilidad restringida: Si el acceso al terreno es difícil, la construcción puede ser imposible si los camiones o las grúas no pueden acceder al terreno. Si los constructores pueden acceder al terreno utilizando instalaciones adicionales, se pueden cobrar costes de mano de obra adicionales porque habrá requerido más esfuerzo.
  • La naturaleza del suelo: Si el suelo no es bueno, sin duda habrá costes relacionados con el saneamiento del suelo para poder construir sobre cimientos sólidos.
  • Las dimensiones: Cuanto más grande sea la dimensión del terreno más valor tendrá.
  • Servidumbres: Son las limitaciones o ventajas que pesan sobre una propiedad. Es importante tener en cuenta todas las limitaciones que se asignan a los terrenos. Las servidumbres son diversas y variadas. Pueden ser servidumbres de paso que permiten el acceso de una propiedad sin salida al mar a la vía pública, servidumbres de vistas que permiten preservar la intimidad, etc.
  • La forma del terreno: Esto repercutirá en el diseño de la casa y también reducirá la elección de la estructura, la arquitectura e incluso la ubicación de la construcción en el terreno.
  • La normativa urbanística: Es fundamental familiarizarse con la normativa urbanística de la ciudad antes de comprar un terreno para conocer las restricciones. Se pueden imponer varias condiciones, como la naturaleza de los edificios, el número de plantas, la forma de la propiedad, esto puede ir hasta el aspecto exterior de los edificios como el color de la fachada o el uso de ciertos materiales. También en este caso, cuantas más restricciones se impongan, menos interesados estarán los compradores, lo que reduce automáticamente el valor del terreno.
  • Índice de uso del suelo: Es esencial averiguar el índice de utilización del suelo (IUL) del terreno antes de comprarlo. Si encuentra un terreno en el mercado a un precio muy bueno, es posible que haya elementos no indicados en la oferta, como un índice de uso de suelo muy bajo. Como se indica, incluso con una superficie total de 800 m², si su índice de puntuación es sólo de 0,4, sólo podrás construir en 320 m², es decir, menos de la mitad.

El tipo de terreno y el plano de la zona:

  • Los terrenos no urbanizables tendrán un valor mucho menor que los urbanizados, ya que los costes de urbanización de un terreno pueden oscilar bastante. El coste aumenta con la distancia entre el terreno y las redes, y cuanto más alejado esté el terreno de la red, mayores serán los costes de urbanización.
  • Si el terreno no es apto para la construcción, a excepción de los terrenos agrícolas, el terreno tendrá muy poco valor ya que tiene pocos usos posibles. Por tanto, será el mercado de la oferta y la demanda el que determine el precio del suelo no urbanizable.
  • Los terrenos agrícolas sólo son valiosos si su valor de retorno es superior a la inversión relacionada con la compra de la tierra, su mantenimiento y su explotación agrícola.
  • Los terrenos que se encuentran en la zona de desarrollo, aumentan inmediatamente su valor, ya que tienen una gran demanda, ya sea por parte de promotores inmobiliarios o de particulares que buscan construir su propiedad.
  • En el caso de las zonas intermedias, lo ideal sería esperar a que el estatus del suelo cambie tras un cambio de uso por parte del municipio, ya que una zona intermedia, tal y como está, tiene muy poco valor. En los próximos años, es posible que se convierta en una zona agrícola o incluso en una zona edificable. Para hacerse una idea del cambio de los planes de uso del suelo, puede consultar los planes directores municipales que indican qué zonas se verán potencialmente afectadas en los próximos años en función del cambio del número de habitantes.

FAQ

El valor de mercado de un terreno se calcula en función de los ingresos obtenidos, es decir, el valor de rendimiento. Para un promotor inmobiliario o un particular, se trata de la cantidad que podrá ganar tras la venta del inmueble en cuestión.

El precio de un terreno fluctúa según la oferta y la demanda. El precio de venta lo fija, obviamente, el propietario del terreno. Puede haberlo estimado él mismo o con el asesoramiento de expertos inmobiliarios, como un agente de la propiedad inmobiliaria, o tras consultar a un topógrafo. El propietario del terreno también puede llamar a un promotor inmobiliario que defina el valor actual de la parcela y su valor futuro en función del posible uso del terreno y de los ingresos que pueda obtener de él.

Tenga en cuenta que el precio de venta es la cantidad propuesta por el vendedor, pero la cantidad que acuerdan el vendedor y el comprador cuando se finaliza la venta es el precio de la transacción.

El precio por m² de los terrenos residenciales varía de un municipio a otro. Para conocer los precios históricos de las transacciones, puede consultar la oficina del registro de la propiedad que publica esta información.

Para que se haga una idea, el precio medio por m² de terreno en España en el primer trimestre de 2021 es de 136,4€, frente a los 164,1€ del año anterior.