Estimar el precio de un inmueble es tan delicado como importante. Hay muchos motivos para tasar un inmueble, pero los más comunes son la adquisición y la venta. En ambos casos, la tasación debe realizarse con cuidado para poder definir un precio justo, que tenga en cuenta las particularidades del inmueble pero también el valor actual del mercado. Al estimar correctamente un inmueble, se tienen más posibilidades de cerrar un trato. En general, los inmuebles suelen perder valor con el paso de los años, mientras que los terrenos ganan valor. Por lo tanto, estimar el precio de un edificio no es lo mismo que estimar el precio de un terreno.
Tanto si quiere estimar el precio de un piso como si quiere hacer una estimación del valor de un edificio de inversión, tiene que tener en cuenta varios factores, empezando por el precio por m² en el municipio, y luego el inmueble. Se tendrá en cuenta la ubicación, la superficie habitable y el número de habitaciones, el tamaño de la parcela y el año de construcción. Además, hay que tener en cuenta las reformas que se hayan podido realizar: una terraza, un porche, un jardín o una piscina son valores añadidos muy apreciados que incrementan el valor del inmueble. Tenga en cuenta que las vistas también cuentan. Hay muchas herramientas online a su disposición, basadas en el método hedonista que suelen utilizar los bancos y las compañías de seguros, el análisis comparativo del mercado que consiste en comparar propiedades similares y, por supuesto, el peritaje, preferiblemente in situ.
¿Qué es un bien de inversión?
Entre los muchos tipos de inversiones existentes, la inversión inmobiliaria tiene la reputación de ser una inversión "segura". Es de bajo riesgo y desde hace tiempo atrae a un gran número de inversores en España. Pero, ¿qué es exactamente un inmueble de inversión? Una propiedad de inversión, también conocida como inmueble de inversión, es una propiedad que se adquiere con el fin de realizar una inversión financiera que generalmente sirve para pagar los intereses del capital invertido. Se trata de una inversión inmobiliaria que, cuando se ejecuta con cuidado, permite obtener beneficios de forma regular y sostenible. Pero para invertir de forma inteligente, es mejor dominar los conocimientos inmobiliarios o, en su defecto, rodearse de alguien cuyo trabajo sea la tasación de inmuebles.
Invertir en un inmueble de alto rendimiento suele ser una promesa de ingresos fáciles y pasivos para los inversores. Puede conducir rápidamente a la frustración cuando el comprador está mal preparado. Sin embargo, tener los medios financieros no suele ser suficiente para realizar una inversión con éxito. El primer paso, cuando se quiere empezar a comprar un inmueble con rentabilidad, es sin duda estimar una propiedad para entender cuáles son los posibles rendimientos de la inversión. La valoración de un inmueble suele basarse en los ingresos, de los que se deducen los intereses descontados al valor actual. Por lo tanto, la estimación del valor de una propiedad de inversión puede realizarse de forma independiente, utilizando las herramientas disponibles online o por un experto.
¿Qué tipos de edificios hay?
La distinción entre tipos de propiedad
Para adquirir un inmueble y hacer un buen negocio, es necesario poder definir qué tipos de inmuebles desea alquilar el comprador. Hay varios tipos de inmuebles que se consideran de alquiler. Entre ellos están:
edificios multifamiliares
viviendas unifamiliares o inmuebles de varias plantas
inmuebles comerciales
edificios de oficinas
edificios de uso mixto
Distinguir los usos de los inmuebles de inversión
Son muchos los cálculos que hay que tener en cuenta a la hora de estimar un inmueble. Los recién llegados que no estén muy familiarizados con el sector inmobiliario pueden utilizar una herramienta de estimación online. Para obtener una opinión experta y terminar con éxito el proyecto de inversión, lo mejor es recurrir a los servicios de un experto que ya se encuentre en el lugar y que conozca a fondo los entresijos del mercado de la zona.
Antes de embarcarse en la adquisición de un edificio con fines lucrativos, hay que conocer los distintos usos posibles que se le pueden dar para generar beneficios. Una tasación inmobiliaria online puede ser útil. En lo que respecta a los inmuebles de inversión, tiene un amplio abanico de opciones:
Edificios residenciales: destinados a albergar viviendas. Se hace una clara distinción entre los nuevos y los antiguos.
Inmuebles comerciales: incluyen tanto tiendas como despachos profesionales. La ventaja es que los costes de transformación y renovación suelen correr a cargo del inquilino.
Inmuebles de rentabilidad mixta: que incluye tanto inmuebles comerciales como residenciales, es una buena solución de inversión porque permite repartir los impuestos.
Edificios industriales (naves industriales) o semi-industriales (naves logísticas). Este nicho de mercado está cada vez más explotado, sobre todo en el sector del transporte y la distribución.
Edificios vinculados a la hostelería, en el ámbito del turismo. Hoteles, albergues juveniles, bed and breakfasts o Airbnb: las opciones son numerosas. A pesar de la actual coyuntura económica, nada está perdido y se puede encontrar una perla rara a precios bajos.
Una propiedad de inversión puede considerarse privada o comercial. La estimación de una propiedad de alquiler es sencilla para definir el tipo de propiedad que se busca. Para diferenciar estos dos tipos de inmuebles, hay que seguir el sencillo método de la preponderancia. Es decir, un edificio en el que el 50% del espacio se utiliza para fines empresariales, comerciales y de alquiler se considera un edificio comercial. Por ejemplo, si un edificio está formado principalmente por tiendas y oficinas, pero la última planta está destinada a un uso residencial, se considerará un edificio comercial. Desde el punto de vista fiscal, el uso principal es decisivo. No dude en ponerse en contacto con un profesional inmobiliario para que le ayude.
¿Cómo se estima la renta de un edificio y los locales comerciales?
Para proceder a la valoración de un inmueble de inversión, se recurre a los servicios de un profesional competente. Éste puede utilizar uno de los siguientes métodos:
el método del valor de rendimiento
el método de DCF o de flujo de caja descontado
el método del valor intrínseco
el método hedonista
La valoración de un inmueble teniendo en cuenta el valor de rendimiento
El valor de rendimiento es un método que se obtiene capitalizando los ingresos reales o estimados por el experto inmobiliario. Es importante recordar que depende, además de los ingresos por alquiler previstos, del tipo de interés, pero también de la rentabilidad prevista. Por lo tanto, es necesario dividir la renta bruta anual por la tasa de capitalización obtenida. Esta última depende del estado general del inmueble, de su tipo y de su ubicación geográfica.
El método de flujo de fondos descontados o DCF (Discounted Cash Flow)
El método de los flujos de fondos descontados, también conocido como DCF por Discounted Cash Flow, se considera un valor de rendimiento dinámico para las cuentas de inversión. Mediante este método, la tasación del valor de mercado permite estimar el importe que un comprador desea disponer en un momento determinado en previsión de los flujos de caja de los próximos años. Este método, muy utilizado para valorar un inmueble, se basa en el sistema de rentabilidad de la inversión. La venta es posible en la medida en que el inversor puede asumir el coste del capital comprometido, tanto de la deuda como de los fondos propios.
Valoración de un inmueble teniendo en cuenta el valor intrínseco
El valor intrínseco es el valor real actual del inmueble. Para calcular el valor intrínseco, hay que tomar el valor de reposición del inmueble y restarle la obsolescencia.
Valor intrínseco = Valor de reposición - obsolescencia + terreno
Valoración de un edificio por el método hedónico
Por último, para calcular el precio de un inmueble, el experto puede utilizar el método hedónico. Éste permite estimar el valor a partir del precio de inmuebles comparables. Este método es muy conocido en el sector inmobiliario en España y se utiliza a menudo para valorar una casa o un edificio estándar. En efecto, para que sea eficaz, es necesario conocer los elementos de comparación en el mercado. Para los inmuebles de lujo o singulares, la situación es más compleja. El experto inmobiliario sabrá utilizar estas diferentes herramientas para poder transmitir estimaciones precisas a los futuros compradores.
¿Cuáles son los diagnósticos que influyen en el valor de un inmueble?
Para estimar el valor de un edificio, hay que tener en cuenta los resultados de algunos diagnósticos técnicos para comprobar que el edificio cumple la legislación. Puede tratarse de diagnósticos energéticos, así como de diagnósticos relativos a materiales nocivos para la salud.
El DPE o Certificado de eficiencia energética. El edificio se clasifica en una escala de la A a la G. Al igual que las etiquetas energéticas de nuestros electrodomésticos, la A corresponde a la mejor clasificación, la G a la peor. Una mejor clasificación añade valor a un inmueble. A continuación, habrá que asegurarse de que el inmueble está en buen estado con respecto a los contaminantes que puedan estar presentes en los materiales de construcción.
El diagnóstico Plomo, un metal pesado tóxico tanto para el ser humano como para el medio ambiente, permite discernir la presencia de plomo en edificios anteriores a 2005, cuando este material se prohibió en la construcción.
El diagnóstico de PCB permite detectar rastros de bifenilos policlorados, líquidos utilizados antiguamente en los aislamientos. Es obligatorio para los edificios anteriores a 1991 si se van a realizar obras. En el contexto de una venta, no se impone. Lo mismo ocurre con el amianto. Si no es obligatorio antes de la venta de un inmueble, el comprador puede solicitarlo al propietario, que tendrá todo el interés en responder favorablemente. De hecho, la presencia de amianto desempeña un papel fundamental en las negociaciones.
Por lo que respecta a la electricidad, las inspecciones pueden realizarse periódicamente, cada 5, 10 o 20 años. Tenga en cuenta que, en el marco de una venta, es obligatoria, por razones de transparencia.
El diagnóstico de gases es útil para identificar cualquier riesgo de fuga para evitar la exposición e intoxicación al monóxido de carbono, pero no es obligatorio. El radón, por su parte, es un gas indetectable a simple vista que se forma por la meteorización natural de la corteza terrestre. El diagnóstico del radón permite detectar su presencia y concentración en el aire. El radón desempeña un papel importante, después del tabaquismo, en el cáncer de pulmón.
¿Cómo puedo financiar mi inversión inmobiliaria?
La capacidad de financiación de un inmueble tiene en cuenta las posibles obras y renovaciones, el uso del inmueble, su ubicación geográfica, el riesgo de desocupación y muchos otros factores. Por tanto, depende sobre todo de sus características específicas. Sin embargo, por regla general, es posible una financiación del 80%. El comprador tendrá que aportar el 20% restante en capital social. Los fondos de pensiones de los pilares 2ᵉ y 3ᵉ sólo pueden utilizarse si el propietario vive en una de sus viviendas. Si es necesario, es posible una asignación proporcional. El cálculo del coeficiente de endeudamiento para los inmuebles de inversión no es el mismo que para los inmuebles residenciales ocupados por el propietario. En este caso, el elemento relevante no son los ingresos del acreedor hipotecario, sino los ingresos netos por alquiler.
¿Cómo se calcula el coeficiente de endeudamiento?
En el cálculo del coeficiente de endeudamiento se incluyen todos los gastos incurridos: los intereses de la hipoteca, los gastos de amortización y otros gastos. Si el importe de los gastos incurridos se resta de los ingresos netos anuales por alquiler, el excedente debería ser lo mayor posible. Tomemos el ejemplo de un inmueble con una renta fija de 1.500.000 € y una hipoteca de 1.200.000€, que representa el 80% del precio de compra. La renta neta anual es de 100.000€, con un tipo de interés del 5%. Los costes de intereses calculados ascienden a 60.000€ (5% de 1.200.000€), la tasa de amortización del 1% es de 12.000 € y los costes accesorios del 15% de los ingresos netos por alquiler son de 15.000€.
¿Cómo se consigue el superávit anual?
Si se deducen estos gastos de los ingresos anuales por alquiler, se consigue un excedente anual de 13.000 euros. Además de este excedente, los acreedores hipotecarios también se fijan en el rendimiento bruto de un inmueble. Un rendimiento bruto de alrededor del 7% se considera razonable para los estándares españoles. Sin embargo, la tasa de rendimiento puede variar en función de una serie de factores. Por ello, los diferentes métodos de valoración pueden hacer variar el tipo de interés. Por eso es importante rodearse de un experto competente e incluso, si es posible, comparar varias ofertas y comprobar los tipos de interés. Así le resultará más fácil pedir un presupuesto.
¿Qué documentos son necesarios para tasar un inmueble?
Tanto si procede a la asistencia online mediante herramientas de valoración como si recurre a un profesional inmobiliario, necesitará documentos específicos para evaluar el valor de un edificio con una rentabilidad. Cuantos más documentos aporte, más precisa será la estimación. Algunos documentos desempeñan un papel fundamental en la valoración de un inmueble, pero otros son difíciles de obtener. El tasador puede tener que basarse en los siguientes documentos
una descripción detallada de la construcción
extracto del registro de la propiedad
el mapa catastral
los planos del edificio (planta, sección transversal, fachada)
el valor fiscal que figura en la notificación del impuesto sobre bienes inmuebles
las servidumbres existentes
los acuerdos de derecho privado
Algunos documentos pueden obtenerse del propietario, de las oficinas municipales o del registro de la propiedad. Si no se dispone de un certificado de seguridad de la instalación eléctrica de baja tensión, debe solicitarse a un instalador autorizado. Para la póliza de seguro contra incendios del edificio, debe solicitarse a la aseguradora. También se puede solicitar un documento con los datos de los ingresos por alquiler y el llamado WALT, Weighted Average Lease Term, que corresponde a la renta media ponderada. Estos documentos permiten al perito realizar una estimación profesional y justa. Independientemente del método utilizado, la obtención de un mayor número de documentos sólo será beneficiosa para la valoración.
¿Quién puede realizar la tasación de un edificio?
Para realizar la tasación de un inmueble, puede elegir entre 2 opciones: utilizar herramientas de tasación online o llamar a un profesional inmobiliario in situ. El primer método, conocido como método hedonista, se basa en una base de datos de ventas realizadas y, por tanto, permite hacer una comparación y orientar el mercado. Entran en juego decenas de criterios, tanto sobre el propio inmueble (año, superficie del terreno, superficie habitable, estado, etc.) como sobre su ubicación (localización, presencia de transportes y comercios alrededor, etc.). Sencillo, rápido, preciso y económico, es una solución apreciada por los bancos y las compañías de seguros. Sin embargo, sigue siendo necesario encontrar datos específicos para realizar su simulación.
Confíe la estimación de un edificio a un especialista en la materia.
Tenga en cuenta que cuando el inmueble es singular, la estimación se vuelve difícil en vista del número de transacciones similares disponibles. Si no consigue dominar las particularidades de los inmuebles, debe consultar a un agente. El experto realizará una visita y estudiará los documentos y elementos pertinentes para poder entregar una valoración por escrito. Se trata de una garantía adicional que puede ser útil a la hora de solicitar financiación. El BOV (Broker Opinion of Value) es una estimación mucho menos costosa que la de un agente. Sin embargo, no es suficiente para las solicitudes de financiación.
Estimar el precio de un edificio: ¿qué hay que tener en cuenta?
En primer lugar, estimar el precio de un edificio no es lo mismo que estimar el precio de un terreno o de una casa. La valoración de un edificio requiere una documentación aún más detallada, también teniendo en cuenta la diversidad de tipos de edificios en este sector. Un edificio con sólo viviendas se valorará de forma diferente a un edificio comercial, por ejemplo. La valoración puede realizarla usted mismo, utilizando herramientas online. O confiar su proyecto a especialistas del sector, que conocen las condiciones, circunstancias, ventajas y limitaciones en el contexto municipal o regional. En cuanto al método, existen varios métodos para conseguir un buen resultado, una buena estimación. La estimación del precio de un edificio puede ser muy importante para su adquisición o venta.