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¿Cómo calcular el valor de alquiler de un inmueble?

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El valor del alquiler es la base imponible ficticia. Por lo tanto, los propietarios deben pagarla cada año. Con los diferentes métodos de cálculo de las distintas comunidades, es difícil saber cómo calcular el valor bruto del alquiler de una vivienda.

Tabla de contenido

¿Cuál es el valor del alquiler? 

El valor del alquiler es una información útil, ya que debe facilitarse a las autoridades fiscales para el cálculo del impuesto sobre la renta. Esta noción sigue siendo teórica y corresponde al 70% del importe que pagaría un inquilino durante un año. 

Esta renta en especie se refiere a los ingresos por el uso de un inmueble ocupado por el propio propietario. Por lo tanto, corresponde lógicamente a los ingresos que se percibirían si se alquilara el inmueble. 

Al estimar el valor del alquiler, el propietario puede aplicar ciertas deducciones fiscales, como los intereses hipotecarios y los trabajos de mantenimiento.

La función de esta estimación del valor de alquiler de una vivienda es crear una compensación entre inquilinos y propietarios. De hecho, la vivienda propia genera menos gastos que el alquiler de un inmueble similar. Por lo tanto, el sistema fiscal español trata de restablecer un cierto equilibrio.

¿Cómo se calcula el valor bruto de alquiler de una vivienda? 

El cálculo de este valor de alquiler lo realiza la administración fiscal. Para llegar a este resultado, tienen en cuenta la superficie habitable, la ubicación y la antigüedad del edificio. Estos datos se comparan con propiedades similares. A la hora de valorar un inmueble, es conveniente mirar el cálculo del valor de la renta para saber cuántos impuestos va a pagar. 

Al calcular el valor del alquiler de una vivienda, es importante saber que la base de cálculo varía de una comunidad a otra. El valor de alquiler estimado cambia con el tiempo. Varía según el nivel del impuesto sobre la renta y el estado del mercado.

 Ejemplo de estimación del valor de alquiler de un inmueble en Zúrich: 

  • Ingresos imponibles de 150.000 CHF
  • Casa unifamiliar antigua por 1.200.000 CHF (precio de compra = valor del terreno y valor en el momento de la construcción)
  • Hipoteca de 960.000 CHF (80% del precio de compra)
  • Tipo de interés hipotecario del 1,5%.
  • Costes de mantenimiento elevados, ya que se trata de una casa antigua
  • Valor del alquiler = 3,5% del valor del terreno y el valor en el momento de la construcción = 42.000 CHF (método de cálculo del cantón de Zúrich)
  • Gastos de intereses de la hipoteca = 14.400 CHF
  • Costes de mantenimiento (reales) = 19'000 CHF 

Esto supone una renta imponible adicional de 8.600 CHF.

Por lo tanto, el resultado obtenido para el cálculo de este valor de alquiler es el siguiente: 

  • Impuesto sobre la renta excluyendo el valor del alquiler: 24.832 CHF
  • Impuesto sobre la renta, incluido el valor del alquiler y las deducciones: 27'565 CHF

Para simplificar este cálculo, existen simuladores que permiten estimar el valor gratuitamente online. Funcionan según el mismo principio que una valoración inmobiliaria online. El valor del inmueble se calcula automáticamente a partir de los datos presentados y puede introducirse en la declaración de la renta.

Estimación del valor del alquiler: deducciones fiscales

Al calcular el valor del alquiler de su vivienda, los propietarios pueden deducir una serie de gastos: 

  • Intereses hipotecarios
  • Costes de renovación de la vivienda
  • Sustitución de equipos y aparatos
  • Inversión en soluciones para reducir el consumo de energía
  • Tasas de tratamiento de aguas residuales
  • Mantenimiento de carreteras
  • Primas de seguro del hogar y de responsabilidad civil

Por otro lado, no es posible deducir las inversiones, ya que son susceptibles de generar una ganancia de capital. Independientemente de las deducciones que se realicen en la declaración de la renta, hay que presentar los documentos pertinentes a las autoridades fiscales. Si no puede proporcionarlos, no se podrá aplicar el descuento del 10-20%. Por lo tanto, el valor estimado del alquiler de un piso o casa cambiará.

Puntos a tener en cuenta sobre el cálculo del valor del alquiler

  • Calcular las rentas que se podrían haber cobrado en un año
  • Aplicar las deducciones fiscales según el perfil del propietario
  • Realizar el cálculo según el método aplicado en el cantón
  • Declarar el resultado a las autoridades fiscales para el cálculo de impuestos

FAQ

La rentabilidad estimada del alquiler se refiere a las ganancias obtenidas en un año en relación con los costes incurridos. Aunque este concepto es similar al de valor de alquiler, no se basa en el mismo método de cálculo. Expresada en porcentaje, la rentabilidad del alquiler es útil para determinar la calidad de una inversión inmobiliaria.

El cálculo sigue siendo el mismo para un alquiler de temporada. Sólo cambia la renta que se tiene en cuenta. En el caso de un alquiler de temporada de una segunda vivienda, el alquiler será más elevado que en el caso de un alquiler normal. Por lo tanto, las autoridades fiscales pueden determinar un valor de alquiler más elevado.