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¿Cómo calcular el alquiler de un inmueble amueblado o sin amueblar?

calcular el alquiler de un apartamento

Aunque es legítimo que los propietarios quieran ganar lo máximo posible, deben tener en cuenta las expectativas y los recursos de los inquilinos. ¿Cómo calcular correctamente el alquiler de un piso? En RealAdvisor le explicamos las reglas para fijar el alquiler.

Tabla de contenido

Comprender las normas para fijar el precio del alquiler

Para fijar un precio de alquiler bueno, hay que tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • El alquiler debe cubrir todos los costes de explotación y mantenimiento del inmueble 
  • El alquiler debe estar en consonancia con los precios del mercado
  • La renta fijada debe ajustarse a la legislación

La regla de cálculo es sencilla, ya que el alquiler se fija en función de los fondos invertidos por el propietario y de las cargas del inmueble. Por lo tanto, se utiliza como base el rendimiento neto. En segundo lugar, el propietario puede estimar un alquiler de forma gratuita utilizando un simulador en línea. De hecho, estas herramientas en línea están preparadas para estimar una propiedad o calcular el alquiler que se debe fijar. 

La herramienta online RealAdvisor permite obtener el precio de venta ideal de un inmueble, pero también el importe del alquiler. Este simulador online es, por tanto, perfecto para fijar el alquiler adecuado para cualquier tipo de inmueble. También puede consultar los alquileres medios por ciudad y por comunidad donde además se enseñan de los precios por m2 para ayudar a los propietarios a fijar el alquiler de su vivienda.

El resultado difiere del cálculo del valor del alquiler, que corresponde al cálculo de una renta imponible ficticia para los propietarios. Esta estimación se utiliza principalmente para armonizar las cargas entre el inquilino y el propietario.

Estimar el precio de alquiler de un piso antes de firmar el contrato de arrendamiento

En el momento de la firma del contrato de alquiler, el arrendador debe dar un aviso de alquiler inicial. Indica el importe de la renta que debe pagarse mensualmente cuando te mudes.

En ese caso, puede revisarse si se ha incluido una cláusula a tal efecto en el contrato de arrendamiento. Esta revisión tiene lugar una vez al año en la fecha especificada en el contrato de arrendamiento o en su aniversario. Sin embargo, si se han realizado mejoras, el propietario tiene derecho a aumentar el alquiler. El cálculo de la tasa de rendimiento de la propiedad también cambia con esta revisión del alquiler. Para poder optar a la ayuda, el importe de las obras debe ser al menos igual a la mitad de la renta percibida en el año anterior. Sea cual sea el motivo del aumento, debe estar justificado.

¿Cuáles son los costes de una vivienda alquilada? 

Fijar el alquiler por sí solo es una cosa, pero el propietario también debe pensar en los gastos mensuales. Son los gastos relacionados con el uso de la propiedad. El presupuesto de alquiler online permite determinar este importe adicional.

Para que el presupuesto de alquiler de una casa o un piso sea correcto, hay que tener en cuenta los siguientes gastos:

  • gastos de calefacción y agua caliente, incluyendo la limpieza, el mantenimiento de los equipos
  • iluminación de las zonas comunes
  • funcionamiento y mantenimiento del ascensor
  • conexión por cable para la televisión
  • mantenimiento del jardín,
  • servicios de conserjería 
  • saneamiento de aguas pluviales

Todos los gastos deben figurar en el contrato de alquiler. El propietario también estipula si quiere que este pago se realice como una suma global anual o como una provisión que se pague junto con el alquiler. En función de la elección realizada, los gastos deben estar incluidos en el presupuesto de alquiler. En este caso, se enviará una declaración anual al inquilino para que se ajuste a los gastos reales incurridos.

Estimar el precio de alquiler de un piso amueblado

Los alojamientos amueblados pueden ser interesantes para los estudiantes o profesionales con movilidad geográfica. El contrato de alquiler es de un año, renovable por el mismo periodo. 

La renta estimada de un apartamento amueblado difiere de la de un apartamento sin amueblar, ya que el propietario puede pedir una cantidad mayor. A cambio del servicio prestado por los muebles, los propietarios exigen una cuota mensual más elevada. 

Para que el presupuesto de alquiler de un piso amueblado sea el correcto, el propietario debe cumplir estrictamente sus obligaciones. El propietario debe cumplir con la lista de muebles que debe proporcionar, es decir, la ropa de cama, las instalaciones para cocinar en la cocina y la sala de estar sin que el alquilado tenga que comprar muebles adicionales.

Puntos a tener en cuenta a la hora de estimar el alquiler de un inmueble

  • Hacer un balance de los fondos invertidos en la propiedad por el propietario
  • Enumerar todas las partidas de gastos que constituirán los costes
  • Hacer una estimación del alquiler de su vivienda online
  • Trasladar el resultado al contrato de alquiler para que la renta quede oficialmente fijada

FAQ

Cuando el inmueble se encuentra en un edificio antiguo, las normas para fijar el alquiler cambian. El propietario debe demostrar que el alquiler está justificado en relación con propiedades similares en la zona. Debe justificarse un aumento sobre el importe cobrado al inquilino anterior.

La renta de subarriendo no debe superar el importe de la renta que debe pagar el inquilino. Está estrictamente prohibido obtener un beneficio del subarriendo, ya que de lo contrario se considera que el alquiler no es razonable. Por otro lado, se pueden cobrar tasas de electricidad, agua, televisión y conexión a Internet.

La estimación de la renta libre tiene en cuenta la ubicación, la superficie y las características del local comercial. Se establecerá un alquiler base. Sin embargo, no es raro que los arrendadores exijan un suplemento de alrededor del 7% en función del volumen de negocio alcanzado por los profesionales que ocupan el local.