¿Cómo calcular el precio de un solar urbanizable?

¿Qué es un terreno urbanizable?

Para ser edificable, una parcela debe cumplir varias condiciones:

• Las parcelas deben tener permiso de urbanización. Esto significa que el terreno debe haber sido asignado como zona urbanizable.
• El suelo y el subsuelo del terreno deben soportar el peso de la construcción.
• El terreno debe estar conectado a las redes esenciales, como agua, gas, electricidad, teléfono y saneamiento colectivo.
  
  

¿Cómo saber si se puede construir una casa en un terreno?

Para valorar su propiedad, puede informarse en su ayuntamiento y pedirle determinados documentos que expliquen claramente si su terreno es apto para la construcción y qué normas deben respetarse durante la misma.

Los documentos necesarios son:

• El Plan de Ordenación Territorial: son los documentos de referencia para el desarrollo del terreno y todos sus posibles usos. Pueden obtenerse en línea o en su ayuntamiento.
• Plano del registro de la propiedad: incluye los derechos de propiedad de los inmuebles. Es un registro público que puede obtenerse en la Oficina Federal de la Ley del Registro de la Propiedad.
• El mapa catastral: permite determinar mediante una cartografía la ubicación de cada propiedad y la cobertura del terreno, como las carreteras, caminos, edificios, muros, bosques, viñedos... El mapa catastral forma parte del registro de la propiedad

¿Cómo se calcula el precio de un solar edificable?

Hay varias formas de calcular el precio de un solar. La valoración de la parcela depende principalmente de su tamaño y del proyecto de construcción.

La estimación de un solar para la construcción de una vivienda unifamiliar

¿Qué superficie hay que utilizar para calcular el precio de un terreno edificable?

El precio de un inmueble se calcula principalmente en función de la superficie del terreno pero cuidado: existen varios conceptos de superficie y no todas las provincias utilizan los mismos indicadores para fijar el precio por m² de terreno.

A continuación se detallan las diferentes nociones de superficie que puedes encontrar:

• Superficie bruta del suelo: es la suma de todas las superficies del suelo utilizadas para vivir o trabajar.
• La superficie decisiva del edificio: Es la proyección sobre un plano horizontal del volumen construido, incluyendo las partes salientes del edificio.
• La superficie determinante del suelo: es el terreno y las partes del mismo que se encuentran dentro de la zona edificada, como las zonas de acceso. No se tienen en cuenta las superficies relativas a la red viaria.
• Superficie de suelo: es la suma de las superficies correspondientes a los espacios accesibles que están cerrados por todos sus lados.
  

Es importante entender que, aunque una parcela se considere edificable, no se puede utilizar toda ella. Es decir, una parcela de 1.000 m² puede ser edificable sólo en un 70% o incluso menos. Esto se debe a las limitaciones naturales y a las normas urbanísticas que hay que respetar; por ejemplo, un curso de agua que pasa por debajo del terreno limita la superficie edificable.

Se pueden utilizar diferentes índices o coeficientes para determinar la superficie edificable:

• Índice de utilización del suelo: es la relación entre la superficie bruta del suelo y la superficie edificable del mismo.
• Índice de ocupación del suelo: es la relación entre la superficie edificada determinante y la superficie del suelo determinante.
• Coeficiente de ocupación del suelo: es la relación entre la superficie construida y la superficie de toda o parte de la parcela incluida en la zona edificable.
• Coeficiente de utilización del terreno: es la relación numérica entre la superficie bruta del suelo útil y la superficie edificable del terreno.

Esta información puede obtenerse en su ayuntamiento, que le indicará qué índice o coeficiente debe utilizar y cuál es la superficie edificable de su parcela.

Cálculo del precio por m² de un terreno edificable:

Tomemos el ejemplo del coeficiente de ocupacion del suelo, si el "COS" de su terreno es de 0,3 (Información obtenida de su municipio en el plan de desarrollo regional). El cálculo será el siguiente

Superficie total x COS = Superficie de suelo 1'000 m² x 0,3 = 300 m².

Superficie de suelo x Precio por m² de su municipio = Precio de su terreno 300 m² x 700 EUR.- = 210'000 EUR.

Estimación de una parcela para la construcción de viviendas colectivas

Si su parcela es lo suficientemente grande como para albergar varias viviendas, puede ponerse en contacto con un promotor inmobiliario para que valore su terreno y, si le interesa, puede incluso hacerle una oferta. El cálculo del promotor se hará por el método residual. El objetivo será estimar cuánto ganará con la venta del terreno una vez urbanizado. Para ello, deberá deducir del valor de rentabilidad potencial los costes de inversión, como el precio del terreno, los costes de construcción y los de comercialización.

Cálculo del precio por m² de un solar por un profesional inmobiliario:

Para este cálculo, tomaremos el indice de utilización de suelo, que generalmente se utiliza para las nuevas construcciones.

Valor de rendimiento:Para un terreno de 1'000 m², con un ILU de 0,8:1'000 x 0,8 = 800 m² de superficie edificable

Se pueden construir en 800 m²; 4 chalets de 200 m².

Número de chalets x precio de venta = Valor de rendimiento4 x 1'000'000 = 4'000'000 EUR.

Costes de inversión:

• Desarrollo del terreno: 800 m² x 90 CHF por m² = 72.000 EUR.
• Costes de construcción: 1.000.000 EUR
• Marketing (prospección, publicidad, trámites administrativos): 1.000.000 EUR
• Otros costes (en función del estado del terreno: estudios del suelo, saneamiento del suelo): 300'000 EUR

Costes de construcción - Valor de rendimiento 2'300'00 - 4'000'000 = 1'700'000 EUR.

El precio máximo del terreno que se aceptará es de 700'000, EUR para obtener un beneficio mínimo de 1 millón de euros.

Nota: Los costes de inversión y el beneficio son aquí aproximados, este cálculo se ha realizado para entender cómo estimamos el precio de un terreno edificable.  

Para saber más sobre la valoración de un terreno, descubra aquí qué factores afectan al precio por m² de un terreno.