¿Cómo estimar el precio de una parcela sin urbanizar?

¿Qué es un terreno sin urbanizar?

El suelo no urbanizable, también conocido como "terreno no urbanizado" o "sin urbanizar" es un terreno que no se ha hecho habitable. Es decir, aún no se ha conectado a las redes esenciales para vivir o trabajar en él.

Las conexiones esenciales son las siguientes

• Acceso al agua potable
• Gas
• Electricidad 
• La red de teléfono, televisión e internet
• La conexión al alcantarillado
• La reparación colectiva

¿Se puede edificar en todas las parcelas?

Antes de valorar un terreno es imprescindible saber si el terreno en cuestión es edificable. No tiene sentido intentar vender o comprar un terreno sin saber si éste pertenece a una zona que hay que preservar, como un paraje natural o una zona edificada (monumentos de historia del arte o arquitectura). 

Para saber si su terreno es edificable, puede obtener el plan de ordenación del territorio de su ayuntamiento, que le indicará claramente si su parcela se considera zona edificable o no. Por otra parte, un terreno que no es edificable en el momento de leer el plan de uso del suelo puede convertirse en edificable unos meses o unos años después. Cada 10 ó 15 años, los municipios reasignan los terrenos como zona edificable, zona intermedia, zona verde o zona agrícola, con el objetivo de no agotar el suelo edificable y utilizarlo en función de las necesidades y la evolución de la población. 

Si desea vender su terreno lo antes posible, puede equiparlo para aumentar su valor. Tenga en cuenta que equipar una parcela no es una obligación sino un derecho, puede vender su parcela sin equipar si lo desea.

¿Cómo se puede calcular el precio de un terreno no urbanizado?

La valoración del precio de una parcela sin edificar será diferente si la parcela en cuestión es edificable o no edificable. Veamos primero cómo valorar un terreno no edificable y no equipado.

¿Qué es un terreno no edificable?

Un terreno no edificable:

• Presenta riesgos naturales como desprendimientos
• Se encuentra en una zona a proteger
• El ayuntamiento lo ha designado como terreno no edificable al menos durante los próximos años.
  
  

¿Cuál es el precio de un terreno no edificable y no equipado?

El precio de un terreno no edificable y no equipado dependerá de varios factores que son:

1. Las características específicas del terreno

• Su ubicación: cerca de la ciudad, de los comercios, de los servicios y del transporte público.
• La superficie: cuanto mayor sea la parcela, mayor será su valor.
• La naturaleza del suelo: si es necesario rehabilitar el suelo para poder utilizarlo, tendrá menos valor que una parcela que no requiera ninguna obra.
• El grado de inclinación: cuanto mayor sea la pendiente, más difícil será urbanizar el terreno y, por tanto, más caro será.
• Las servidumbres: son limitaciones impuestas al propietario; cuanto mayores sean las limitaciones, menos atractivo será para los compradores.

2. El uso previsto del terreno

Un terreno no edificable no es totalmente inutilizable, se puede utilizar sin tener que construir necesariamente en él, algunos ejemplos de uso:

• Convertirlo en una zona de ocio (pesca, camping, deporte...)
• Montar un huerto 
• Alquilarlo como plaza de aparcamiento 
• Alquilarlo a comerciantes (food truck, tiendas efímeras...).

Para un comprador, para asegurarse de que el precio de venta justo es imprescindible realizar un estudio del terreno analizando sus características y estimando si la compra del mismo es rentable. Para ello, basta con realizar un sencillo cálculo: Costes de inversión - Valor de la rentabilidad

Los costes de inversión incluyen el precio del terreno y los costes de desarrollo vinculados al proyecto. Si desea alquilar el terreno o utilizarlo como zona de recreo, por ejemplo, y quiere negociar un precio más bajo, tendrá que tener en cuenta los defectos del terreno, como su estado de insalubridad, su distancia al transporte público o a la red de carreteras.

Para fijar el precio, el vendedor debe realizar un estudio del mercado inmobiliario, mediante un análisis de propiedades comparables. Este análisis puede realizarse online, a través de un portal inmobiliario, por ejemplo. El objetivo es comparar su terreno con el precio de venta de los terrenos en el mercado. El propietario deberá entonces ajustar el precio de su terreno en función de sus cualidades y defectos.

¿Cuál es el precio de una parcela residencial no urbanizada?

Como ya se ha explicado, el valor de un terreno se basa principalmente en el futuro proyecto que se lleve a cabo en él, por lo que un terreno edificable tendrá un precio casi 10 o 20 veces superior al de un terreno no edificable. Para una parcela edificable, el precio se determina en función del precio por m² que en algunos casos fija el ayuntamiento y del índice de uso del suelo. En cambio, en el caso de un terreno no edificable, tendrá que hacer una estimación de los costes relacionados con el equipamiento del terreno y deducirlos del precio de venta, ya que le corresponderá al comprador realizar este equipamiento si lo vende tal cual.

Los costes de equipamiento varían en función de la distancia de su parcela a la red pública; cuanto mayor sea la distancia y más complicada sea la conexión, mayores serán los costes.