¿Cómo calcular el valor de una casa?

Antes de estimar el precio de su vivienda, es importante diferenciar los distintos conceptos de valor y precio.

Valor real o intrínseco: Valor de la vivienda nueva al que se le resta la depreciación ligada a la edad y al estado del inmueble. Es necesario añadir el valor del terreno para obtener el valor real.  

Valor de mercado: Corresponde al precio al que se puede vender un inmueble de características parecidas. Para calcular el valor de mercado, hay que comparar viviendas similares en la misma ciudad y definir el precio que corresponda al mercado inmobiliario actual.

Valor de rendimiento: Corresponde al precio de alquiler de un inmueble. Se trata, pues, de estimar la rentabilidad anual que se podría percibir de una vivienad alquilada. 

Valor de anticipo: Corresponde, como su nombre indica,al valor del anticipo hipotecario. Esto es la cantidad que un banco o una compañía de seguros se compromete a prestar a través de una hipoteca. 

Precio de venta: Precio por el que el vendedor está dispuesto a vender su casa. Este se mostraría en el anuncio inmobiliario. El vendedor tendrá que definir este precio de venta tomando el valor real de su propiedad y adaptándolo al precio del mercado inmobiliario actual para facilitar la venta de su casa. 

Precio de la transacción: Precio definido una vez que el vendedor y el comprador han acordado el importe final tras las negociaciones. Este será el precio por el que se habrá vendido la casa y puede diferir del precio de venta inicial. 

La tasación de una casa: ¿Qué es?

Si tiene una casa en España y quiere venderla, primeramente tiene que tasar o estimar el precio de ella. Pero, ¿qué significa la tasación de una vivienda?

La valoración inmobiliaria es un proceso que ayuda a evaluar el precio de venta de una casa con la mayor precisión posible.

Tasar una vivienda garantiza el poder darle un valor realista sin infravalorarla ni sobrevalorarla. Esta estimación le permite obtener un equilibrio entre el precio de venta que desea o había considerado y el precio de compra deseado por el comprador. Además, la estimación del valor de una casa será diferente a la valoración de un apartamento u otro tipo de inmueble.

Por ello, tasar una vivienda es esencial para vender su propiedad en el mejor momento y al mejor precio.

De hecho, un precio demasiado elevado ralentiza la venta y causará numerosas negociaciones que, en última instancia, pueden hacer que la casa pierda valor. Por otro lado, un precio demasiado bajo le hará perder la oportunidad de ganar más dinero.

Como puede comprobar, es importante tasar su casa antes de venderla. Sin embargo, no hay que tasar un inmueble de cualquier manera. En este artículo le ayudaremos a hacerlo correctamente.

¿Cómo calcular el valor de mi vivienda?

La tasación inmobiliaria de su casa basándose en el precio por m² de su distrito

El precio por m² de una ciudad es la media de todos los precios por m² de los inmuebles de una ciudad. Al buscar el precio por metro cuadrado, es importante especificar si se busca el precio por metro cuadrado de un apartamento o de una casa, porque el precio varía bastante.

En el caso de RealAdvisor, nuestros expertos diferencian entre el precio por m² de las casas y el precio por m² de los apartamentos en España. Su base de datos tiene en cuenta las ofertas inmobiliarias de 14 portales inmobiliarios españoles, lo que les permite calcular el precio por metro cuadrado más fiable del mercado por ciudad, pero también por código postal y distritos. 

Por ejemplo, en el caso de una casa en Barajas en Madrid el precio medio por m² de una vivienda es actualmente de 3.170 €. Con lo cual, se tendría que multiplicar este precio por m² por la superficie de su casa y obtendrá una idea del precio medio de su casa.

Análisis del mercado inmobiliario Español

Como propietario, uno de los métodos más accesibles para valorar su vivienda es analizar casas similares que se encuentren en venta. Puede buscar a qué precio se venden las casas de su barrio y, si una casa de su calle se ha vendido por 350.000 euros, puede utilizar este precio como referencia.

Seguidamente puede comparar las principales características de esta casa con la suya basándose en:

• La superficie de la casa
• La superficie del terreno
• El año de construcción
• El número de habitaciones y baños
• Espacios complementarios: garaje, sótano, ático, aparcamiento
• Otras características: terraza, balcón, veranda, piscina 

Cuanto más grandes sean sus superficies e instalaciones, más aumentará el valor de su propiedad. Por otro lado, si la casa que se vende fue construida en 1990 y la suya en 1950, su casa valdrá mucho menos ya que las viviendas se devalúan con el paso de los años. 

Puede hacer estas comparaciones fácilmente en las webs inmobiliarias seleccionando viviendas de su ciudad con características similares a la suya. Los precios de venta de los resultados le proporcionarán un rango de precios de los cuales deberá escoger el que más características comparta. También es importante tener en cuenta que si una vivienda lleva un año en el mercado, puede estar sobrevalorada.

Tasación gratis de su casa online

Las herramientas de tasación inmobiliaria tienen acceso a una base de datos de miles de viviendas que están a la venta actualmente, así como a los precios de las ventas que han tenido lugar recientemente. Cuanto mayor sea su base de datos, más precisas serán sus evaluaciones. 

Tenga en cuenta que si su casa tiene características poco comunes, será difícil proporcionar una estimación precisa porque el número de propiedades similares será demasiado pequeño para hacer una comparación de estos criterios específicos. Si se trata de una propiedad única, como un castillo o una casa de lujo, lo recomendable sería que un experto o un agente inmobiliario se encargase de tasar la vivienda.

Para obtener su valoración online, debe facilitar la siguiente información:

• Su dirección
• El año de construcción del inmueble
• El número de habitaciones que tiene
• La superficie de la casa
• La superficie del terreno

Tras proporcionar esta información, su casa será comparada con todas las casas vendidas y actualmente en venta. Así, el sistema de tasación online le proporcionará un coste que será coherente con el precio del mercado inmobiliario español.

Haga que su casa sea tasada por un profesional inmobiliario

Al contrario de la creencia popular, la tasación de su casa por un profesional puede ser gratuita y sin compromiso. De hecho, puede contactar con un agente para que estime su casa gratis y sólo se le pagará si acepta que le ayude a vender su casa. En el caso de que concluya la transacción, el agente obtedrá un porcentaje equivalente de aproximadamente el 3 o el 5% de la venta.  

La ventaja de recurrir a un experto inmobiliario es su experiencia, pero sobre todo su conocimiento del mercado inmobiliario local. Este tendá en cuenta todos los elementos relacionados con la ubicación y los proyectos de desarrollo o mejora de la ciudad que pueden aumentar considerablemente el valor de su casa. También analizará ciertos documentos para obtener un presupuesto más preciso, como los resultados del diagnóstico técnico de su casa, por ejemplo (vea aquí: la lista completa de documentos necesarios para la tasación de una vivienda).

Por último, el agente le ofrecerá algunos consejos para revalorizar su casa, como las reformas o mejoras para la venta.

¿Cuales son los factores que influyen en el precio del inmueble?

Los distintos tipos de vivienda

Todas las casas son únicas y tienen diferentes valores de mercado. Una casa adosada en la misma calle tendrá un precio más bajo que una casa pareada al final de la calle. 

Por eso es importante tener en cuenta todas las características específicas de una casa: 

• Casa adosada: casa en la que las paredes de los vecinos están junto a la suya, no hay espacio entre las casas. Existe el riesgo de oír los pasos de los vecinos, el ruido de la televisión o las entradas y salidas. El segundo inconveniente es la falta de luz natural, ya que las únicas ventanas son las de la fachada. Cuando varias casas están unidas entre sí, como en un apartamento. Este es el existen las comunidades para compartir gastos comunes. Dos casas que compartan la misma caldera, el mismo sistema de electricidad tendrán que compartir por igual las facturas. Esto es una desvntaja para quien consume menos. 
  
• Casa pareada: casa que sólo tiene una pared contigua a la de los vecinos. Por lo tanto, hay una mejor insonorización, más luz. También existe el riesgo de compartir los gastos, pero es menos probable, por lo que es un punto a comprobar antes de comprar la casa. 
  
• Casa independiente: son las más populares porque están completamente separadas de las casas vecinas y permiten más privacidad.

Hay que tener en cuenta que una casa adosada o pareada disuade a los ladrones más que una casa unifamiliar. Esta ventaja no es lo suficientemente importante como para añadir valor, pero puede ser una ventaja para los futuros propietarios que busquen más seguridad. 

Por lo tanto, una casa pareada suele ser más valiosa que una adosada. Y una casa unifamiliar vale más que una pareada.

Los diagnósticos obligatorios

Algunos diagnósticos son obligatorios y tienen un fuerte impacto en el precio de la vivienda.

• Diagnóstico de amianto: en el caso de las casas construidas antes de 1991, es aconsejable realizar este diagnóstico porque es probable que la gran mayoría de las casas construidas antes de 1991 contengan amianto. Este diagnóstico es responsabilidad del vendedor, si la casa contiene amianto habrá que hacer lo necesario para eliminarlo. El vendedor puede hacerse cargo de la obra o puede venderla tal cual. Por lo tanto, las obras necesarias se incluirán en el precio de venta de la casa. Tenga en cuenta que el notario puede exigir este diagnóstico si lo considera necesario.
  
• Diagnóstico energético: se trata de un análisis del consumo energético de la vivienda. Si el diagnóstico arroja malos resultados, el precio de la casa bajará. Una vez más, el propietario puede tomar la iniciativa de sustituir el sistema de calefacción o de gas por otro más moderno y que consuma menos energía para revalorizar el precio de la casa.

Factores externos que no hay que pasar por alto

• Impuestos locales: En una ciudad con impuestos locales muy bajos, la demanda puede aumentar muy rápidamente, ya que mucha gente puede querer mudarse. Es el aumento de la demanda lo que hará subir automáticamente el precio de las viviendas, ya que la ciudad podría estar muy solicitada.
  
• Los proyectos / la construcción de la ciudad: es importante la proximidad al transporte, los servicios públicos, las escuelas y los comercios. Estas viviendas son mucho más deseables que una propiedad alejada del centro de la ciudad, una estación de tren o una parada de autobús. Pero también es importante prestar atención a los planes de la ciudad. Si la ciudad o la región tiene previsto construir una nueva carretera, una nueva estación de tren, nuevas líneas de metro, el valor de su casa será probablemente mayor dentro de unos años. Podrá utilizar este argumento a la hora de vender porque la compra de la casa será una buena inversión a largo plazo para el comprador. Como propietario, esta es una buena manera de aumentar el valor de su casa cuando la venda.
  
• Negociación: Durante las negociaciones, el comprador suele ofrecer un precio que es aproximadamente un 10% inferior al precio de venta. Por lo tanto, el vendedor puede permitirse aumentar ligeramente el precio de venta en comparación con el valor de mercado si no tiene prisa por vender. De lo contrario, si quiere venderlo rápidamente, puede ponerlo al precio de mercado o incluso más bajo e indicar que el precio no es negociable.
  
  

Diferenciar las superficies habitables y las no habitables

No todas las superficies de una casa tienen el mismo valor y no todas pueden contabilizarse en el cálculo de precio por m².

• La superficie habitable: incluye toda la superficie de la casa excepto los elementos que no se consideran habitables:
  - Las paredes
  - Los espacios entre las escaleras
  - Los espacios exteriores (terrazas, balcones)
  
• La superficie construida: tiene en cuenta toda la superficie de la casa, incluidas las paredes exteriores.

A la hora de calcular su precio, es importante comprobar qué zona debe tenerse en cuenta. La superficie bruta suele ser un 10% superior a la superficie habitable neta.

Las zonas consideradas como superficie construida:

• El balcón/terraza: sólo la mitad de su superficie debe añadirse a la superficie habitable
• La terraza: sólo un tercio de su superficie se sumará a la zona habitable
• Sótano: si tiene calefacción y recibe un mínimo de 10% de luz natural se debe tener en cuenta toda la superficie
• Una veranda/jardín de invierno: se debe tener en cuenta sólo si tiene calefacción
• Una entreplanta: su altura debe ser superior a 130 o 150 cm (se reservan las especificidades cantonales).
• El ático: sólo se tendrá en cuenta si el suelo está acondicionado, la superficie calefactada y si tiene un acceso independiente y una altura superior a 130 o 150 cm
• El sótano y el ático: no se consideran espacio habitable, sino sólo un valor añadido
• Plaza de aparcamiento: se considera sólo un valor añadido.

En conclusión, para conseguir vender su casa en las mejores condiciones, es imprescindible hacer una tasación. Ya depende de usted si esta valoración la deben hacer los profesionales inmobiliarios o usted mismo.

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